L'assumation d'un prêt garanti par hypothèque

En connaissez-vous bien les enjeux?

Gaétane Desharnais*

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Vous rappelez-vous de la publicité du Barreau du Québec de l'hiver dernier? Cette publicité soulignait l'importance du rôle de l'avocat, non seulement en situation de conflits mais également de manière préventive.

En effet, le rôle qu'un avocat peut jouer en matière de prévention est tout aussi important qu'en situation conflictuelle. Il peut être appelé à se prononcer dans des domaines fort variés, tels que la vente ou l'achat d'un commerce et même d'une résidence.

Chacune de ces transactions requiert au préalable une recherche de titres de l'immeuble mis en vente. Il n'est pas inusité que le résultat de ces recherches confirme qu'une hypothèque garantissant un prêt bancaire grève l'immeuble, objet de la future transaction.

Il n'est pas non plus inusité, surtout dans le cas de l'achat d'une résidence, que le nouvel acquéreur assume le prêt fait initialement au vendeur et pour lequel subsistera l'hypothèque sur l'immeuble. C'est alors que deux scénarios se présentent. L'acquéreur de l'immeuble paye les versements du prêt hypothécaire convenu et la dette s'éteint. Le deuxième scénario est plus problématique. L'acquéreur cesse les versements, la banque reprend l'immeuble et poursuit l'acquéreur de même que le vendeur pour le solde du prêt impayé.

C'est cette deuxième situation qui a fait l'objet d'un récent jugement rendu par l'honorable juge Pierrette Rayle, j.c.s., le 28 mai dernier, dans le dossier Caisse populaire St-Conrad d'Anjou c. Stadler (décision non rapportée 500-05-002353-959).

Les faits ayant donné lieu au litige sont essentiellement les suivants. Le 14 février 1990, M. Stadler vend son immeuble à MM. Jean-Guy Gagné et Jacques Lemire, lesquels ont pris en charge les obligations découlant du prêt hypothécaire consenti en faveur de la Caisse populaire St-Conrad d'Anjou (transaction communément appelée l'assumation de prêt). De nouvelles modalités de remboursement et une nouvelle date d'échéance sont alors convenues avec les futurs propriétaires et ce, hors la présence de M. Stadler.

En octobre 1994, MM. Gagné et Lemire cessent d'effectuer les versements. La Caisse populaire obtient d'une part le droit de vendre l'immeuble sous contrôle de la justice et d'autre part, intente une action pour un montant de 92 690 $ (représentant le solde du prêt), tant contre MM. Jean-Guy Gagné et Jacques Lemire que contre M. Stadler. En défense à cette action, M. Stadler allègue notamment que l'assumation du prêt hypothécaire par les acquéreurs constitue une novation par changement de débiteurs.

Au préalable, madame la juge Rayle tranche la question du code applicable et conclut que les dispositions du Code civil du Bas-Canada s'appliquent (et plus particulièrement l'article 1173 C.c.B.-C.) puisque les faits évoqués par M. Stadler sont survenus avant 1994. Elle ajoute toutefois que le Code civil du Québec n'a en rien modifié le droit antérieur (voir les articles 1660, 1661, 1667 et 1668 C.c.Q.).

Elle rejette ensuite l'argument sur la novation, en soulignant l'importance du facteur intentionnel. Si l'intention du créancier d'opérer une novation peut être tacite, elle doit néanmoins être claire. À cet égard, madame la juge Rayle a considéré les termes du prêt hypothécaire, les négociations antérieures à la vente de l'immeuble, de même que le comportement subséquent de la Caisse populaire, pour conclure que cette dernière n'avait d'aucune façon renoncé à ses droits, ni accepté de libérer M. Stadler des obligations qu'il avait contractées à son égard.

Quant aux nouvelles modalités de remboursement, elle ajoute qu'elles ne peuvent constituer une novation par changement de dettes, puisque la dette originale n'a pas subi de mutation, ayant été clairement identifiée dans le titre d'acquisition.

Enfin, si l'acte de vente libérait M. Stadler des obligations liées au prêt que MM. Gagné et Lemire s'étaient engagés à respecter, cette convention d'exonération ne pouvait lier la Caisse qui n'était pas partie au contrat. Au mieux, selon madame la juge Rayle, cet acte comportait une délégation de paiement qui a été acceptée par la Caisse populaire.

En résumé, «l'assumation d'un prêt hypothécaire» par l'acquéreur ne libère pas son vendeur des obligations contractées initialement auprès du créancier hypothécaire. Le vendeur, pour être libéré, devra soit obtenir une libération expresse de l'institution financière, soit obliger l'acquéreur à contracter un nouveau prêt.

Cette décision, quoique pouvant sembler injuste à l'égard de M. Stadler, est néanmoins conforme au droit. Elle n'est par ailleurs pas un cas isolé, mais fait suite à plusieurs autres jugements rendus dans le même sens.

Plusieurs vendeurs croient que l'assumation d'un prêt hypothécaire par l'acheteur les libère automatiquement des obligations initialement contractées. Malheureusement, cette fausse impression crée une charge parfois très lourde pour ce vendeur. Rappelons que dans le jugement ci-haut discuté, l'action était d'un montant de 92 690 $. Si M. Stadler avait, avant de transiger la vente de son immeuble, consulté un avocat, il aurait pu s'éviter la condamnation, les frais d'un procès et tous les troubles et les inconvénients qui l'accompagnent.

* Gaétane Desharnais est avocate au Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec.