Les ventes sous contrôle de justice

Les avocats sont encore absents

Lucien Lachapelle, avocat

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Avant l'entrée en vigueur du nouveau Code civil, les huissiers, qui avaient l'habitude des ventes aux enchères de biens meubles, ont compris qu'il y aurait un champ d'activités lucratif: celui d'agir comme personnes désignées par le tribunal pour la vente d'immeubles sous contrôle de justice suivant le mode aux enchères. Ils ont alors suivi des cours afin de pouvoir offrir leurs services aussitôt l'entrée en vigueur du nouveau Code civil.

Les notaires, quant à eux, qui avaient pourtant l'habitude d'agir comme personnes désignées pour la vente de biens appartenant à des mineurs, etc., en vertu des articles 897 et suivants du Code de procédure civile, se sont complètement désintéressés de ce champ d'activités.

Les avocats, pour leur part, avaient l'habitude de s'en remettre au shérif pour les ventes en justice et au protonotaire pour la préparation de l'état de collocation après l'émission d'un bref de terris. Dans la plupart des cas, ils ne connaissaient pas le processus de la vente aux enchères et ne savaient pas comment préparer un état de collocation. Ils ont étudié le domaine des sûretés mais ne se sont pas attardés sur le travail de la personne désignée pour vendre sous contrôle de justice. Ils n'étaient donc pas sensibilisés, semble-t-il, au fait qu'il s'agissait là du travail d'une personne qui devait connaître le droit des sûretés et que sans cela, il était impossible de prétendre être en mesure de préparer adéquatement un état de collocation.

Je n'ai jamais cessé de leur rappeler qu'il y avait là un champ d'activités lucratif qui aurait dû être réservé exclusivement aux avocats et aux notaires. Mes démarches se sont avérées vaines.

L'après nouveau Code

Après l'entrée en vigueur du Code civil du Québec, les huissiers ont été très dynamiques. Ils ont offert leurs services comme personnes désignées pour procéder aux ventes sous contrôle de justice. Ils se limitaient presqu'exclusivement aux ventes suivant le mode aux enchères. Peut-être parce qu'ils avaient l'habitude des ventes aux enchères à l'occasion des ventes en justice. Peut-être aussi parce qu'ils n'étaient pas habitués de travailler en collaboration avec des courtiers en immeubles et qu'ils ignoraient les avantages certains des ventes de gré à gré. Ils ont investi beaucoup d'argent pour la publicité et la formation de leurs membres. Peut-être vous rappelez-vous des annonces que certains d'entre eux ont fait paraître dans le Journal du Barreau. Ils ont par la suite réalisé qu'ils ne pourraient préparer les états de collocation parce qu'ils n'avaient pas la formation nécessaire pour ce faire. Ils ont alors pris l'habitude de retenir les services d'avocats.

Concernant les notaires, ils ont continué à se désintéresser de la question.

Les avocats ont continué eux aussi à s'y désintéresser, à part quelques exceptions, mais toujours en répondant aux sollicitations des huissiers, avec comme résultat que ce fut presque toujours eux qui étaient désignés pour agir comme personnes désignées pour vendre sous contrôle de justice et pratiquement toujours suivant le mode aux enchères.

Pourtant, je ne cessais de dire à mes confrères qu'ils devaient s'intéresser à ce champ d'activités et que la vente de gré à gré devrait être en principe préférée à la vente aux enchères.

Les habitudes étaient prises par les avocats. Ils pouvaient difficilement choisir un notaire ou un avocat plutôt qu'un huissier parce qu'il n'y en avait pratiquement pas qui étaient intéressés à agir comme personnes désignées.

Encore une fois, mes démarches auprès des avocats se sont avérées vaines.

La situation actuelle

Les huissiers continuent d'agir comme personnes désignées pour les ventes d'immeubles pratiquement toujours suivant le mode aux enchères, tout en demandant à nos confrères de préparer les projets d'ordre de collocation. Les huissiers continuent d'avoir la
«plus grosse part du marché».

C'est encore presque toujours des avocats qui les suggèrent dans leurs requêtes.

Les notaires, quant à eux, ont enfin compris. Ils ont réalisé que leur formation les amène à agir comme personnes désignées pour la vente sous contrôle de justice d'immeubles parce qu'ils ont déjà l'habitude d'agir concernant les ventes faites en vertu de 897 et suivants C.p.c., qu'ils ont la compétence pour préparer des projets d'état de collocation sans avoir recours à d'autres professionnels, et qu'ils ont l'habitude des ventes de gré à gré et de travailler étroitement avec des courtiers en immeubles. Dans leur travail de tous les jours, les notaires sont aussi près des avocats spécialisés en droit immobilier que les huissiers.

Aussi, il faut noter qu'il existe une sorte de compartiment entre le travail des avocats qui consiste à voir à la publication des préavis de 60 jours et à la présentation des requêtes pour vendre sous contrôle de justice et le leur en tant que personnes désignées pour vendre les immeubles, préparer les projets d'état de collocation et procéder à la distribution du produit des ventes.

Avant d'offrir leurs services, les notaires ont suivi des cours et assisté à des conférences auxquelles j'ai participé activement. Ils ont maintenant beaucoup de succès et il est à prévoir que leur «part du marché» augmentera sensiblement avec le temps.

Pour ce qui est des avocats, il y en a très peu pour agir comme personnes désignées pour la vente sous contrôle de justice d'immeubles. Pourquoi? Ce n'est certes pas parce qu'ils refuseraient de se mettre à l'étude comme les huissiers et les notaires l'ont fait. Ce n'est pas non plus parce que la rémunération ne serait pas assez élevée puisque selon mes informations, les huissiers et les notaires sont plutôt satisfaits à ce sujet: le plus souvent le coût de leurs services est basé sur un taux horaire. À mon avis, il y a trois raisons principales pour lesquelles les avocats ne suggèrent pas leurs confrères comme personnes désignées.

D'abord, on ne s'improvise pas personnes désignées pour la vente d'immeubles sous contrôle de justice. Il faudra que les avocats consacrent quelques heures de leur temps pour en apprendre les tenants et aboutissants, s'ils ont déjà une bonne connaissance du droit des sûretés.

La deuxième raison réside dans la méfiance des avocats qui préparent les requêtes vis-à-vis de confrères qui pourraient agir comme personnes désignées. Le plus souvent, ce sont les avocats qui préparent les requêtes qui choisissent les personnes désignées et non leurs clients. Souvent les avocats qui présentent les requêtes craignent que leurs clients confient des mandats d'ordre juridique aux avocats désignés pour vendre et qu'ainsi ils pourraient perdre une partie de leur clientèle.

Enfin, les avocats qui présentent ces requêtes doivent réaliser qu'il existe, je le répète, une sorte de compartiment entre leur travail et celui de la personne désignée. Cela est vrai puisqu'il leur est recommandé de ne pas trop s'immiscer dans les travaux de la personne désignée afin d'éviter d'être conjointement responsable avec cette dernière.

En attendant que nous ayons au Québec des avocats qui exerceraient leur profession exclusivement comme personnes désignées pour vendre sous contrôle de justice, peut-être ne pourrions-nous pas faire certains efforts pour trouver des compromis nous permettant de mettre notre confiance en des confrères qui ne seraient pas intéressés aux mandats que pourraient confier les clients des avocats qui préparent les requêtes.

Il faut aussi tenir compte des habitudes déjà prises. Pour les briser, les avocats qui seraient intéressés à devenir personnes désignées doivent démontrer les avantages de les choisir plutôt qu'une autre. Ils peuvent en trouver, j'en suis certain. Il leur appartiendra de convaincre leurs confrères de la qualité de leurs connaissances et de leurs services. Ils devront aussi les rassurer en ce qui concerne leur clientèle. *

Lucien Lachapelle est l'auteur de plusieurs ouvrages traitant de la vente sous contrôle de justice.

 

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