Vente sous contrôle de justice

Des interrogations subsistent

Je désire vous faire part de quelques réserves que j'entretiens à l'égard de dispositions du Code civil du Québec et du Code de procédure civile du Québec relatives à l'exercice de certains recours hypothécaires.

Depuis le 1er janvier 1994, aux termes de l'article 2757 C.c.Q., tout créancier qui entend exercer un droit hypothécaire doit publier, au bureau de la publicité des droits, un préavis d'exercice dont l'inscription est dénoncée conformément au livre De la publicité des droits.

En ce qui concerne les immeubles, à l'expiration d'un délai de soixante jours, le créancier peut exercer contre son débiteur le recours choisi au préavis. Ces recours s'exercent par voie de requête aux termes des articles 795 et suivants C.p.c. Il n'existe cependant aucune disposition obligeant le créancier à aviser les autres créanciers détenant des hypothèques et dont les droits sont publiés au registre foncier ou l'officier de la publicité des droits, qu'il a initié des procédures contre leur débiteur commun.

Conséquemment, à l'expiration du délai de soixante jours suivant la publication du préavis d'exercice, tous les créanciers ayant publié le préavis d'exercice peuvent déposer leur requête conformément aux articles 795 et suivants C.p.c.

Par surcroît, aucune disposition du Code de procédure civile, semblable à celles édictées par exemple à l'article 801 C.p.c. ou à l'article 804 C.p.c., n'oblige le créancier se prévalant des dispositions des articles 795 C.p.c. et suivants à intenter son recours devant le tribunal du lieu où est situé l'immeuble.

Quatre jugements

J'ai donc eu connaissance dernièrement de quatre jugements rendus dans quatre districts judiciaires différents, soit Montréal, Joliette, Laval et Terrebonne, ordonnant le délaissement et la vente sous contrôle de justice des mêmes immeubles. L'un de ces jugements a même été prononcé après que les immeubles eurent été vendus aux enchères.

Le premier jugement rendu dans cette affaire autorisait le créancier à procéder à la vente de gré à gré des immeubles. Étant donné qu'aucune disposition de la loi n'autorisait l'officier de la publicité des droits à publier la requête ou le jugement et que le créancier au profit duquel le jugement avait été rendu ignorait que d'autres jugements avaient été prononcés, l'on peut imaginer que ces immeubles auraient pu facilement être vendus sous contrôle de justice à plus d'une reprise.

Je pense qu'il y aurait lieu pour le législateur, d'amender la loi le plus rapidement possi-
ble afin d'éviter de telles occurrences et d'assurer un contrôle sur les ventes.

Les amendements à l'article 900 C.P.C.

Depuis le premier janvier 1997, l'article 900 C.p.C. a été modifié pour ajouter que : «La vente faite sous contrôle de justice est, pour l'application de l'article 1758 C.c.Q., considérée volontaire.»

Dans les circonstances, à la lumière des dispositions de l'article 2793 C.c.Q., la personne désignée pour vendre un bien est liée par les règles prescrites au Code de procédure civile pour la vente du bien d'autrui (article 897 et suivants C.p.c.) qui, elles, sont contenues au Livre VI concernant les matières non contentieuses.

L'article 1758 C.c.Q. édicte que ce n'est que dans le cas d'une vente aux enchères forcée que la vente est soumise aux règles prévues au Code de procédure civile ainsi qu'aux règles du Code civil concernant la vente aux enchères (1757 à 1766 C.c.Q.) s'il n'y a pas incompatibilité.

Par conséquent, toutes les dispositions des articles 660 et suivants C.p.c. régissant entre autres la saisie exécution des immeubles, la vente, l'adjudication, etc. et contenues au Titre II du Code de procédure civile concernant l'exécution forcée des jugements ne s'appliquent plus à la vente aux enchères sous contrôle de justice.

N'ont donc plus d'application, pour n'en nommer que quelques-unes, les dispositions de l'article 670 C.p.c. concernant entre autres la parution dans un journal au moins trente jours avant la vente, l'avis à l'officier de la publicité des droits au moins trente jours avant la vente, le montant minimum que l'adjudicataire doit verser au moment de l'adjudication, celles de l'article 685 C.p.c. concernant l'identité de l'offrant, celles de l'article 686 C.p.c. concernant les personnes ayant la capacité d'offrir et de se porter adjudicataire, celles de l'article 688 C.p.c. concernant les délais écoulés entre les offres (5 minutes, 15 minutes) et celles de l'article 689 C.p.c. concernant le droit de rétention d'un adjudicataire détenant une hypothèque.

Que reste-t-il pour guider le praticien? Bien peu si ce n'est l'article 900 C.p.c. qui prévoit la publication d'un avis de vente mentionnant les charges et les conditions de vente déterminées par le jugement.

S'agit-il d'un avis publié dans un journal, s'agit-il d'un avis à publier au bureau de la publicité des droits, s'agit-il d'un avis à publier dans le sommelier paroissial? Dans quel délai cet avis doit-il être publié? S'il s'agit d'un avis à publier dans un journal, doit-il être publié dans la localité où est situé l'immeuble? Voilà autant de questions qui, selon moi, demeurent sans réponses.

Il est permis de penser que l'avis prévu à l'article 900 C.p.c. est celui de l'article 3000 C.c.Q. mais, pour y arriver, il est nécessaire de faire une certaine gymnastique.

En effet, il est stipulé à l'article 3000 C.c.Q. que les avis de ventes forcées et les autres avis prescrits au livre des priorités et des hypothèques doivent être publiés.

L'article 2793 C.c.Q. contenu à la Section VII du Code civil du Québec régissant la vente sous contrôle de justice prévoit que la personne chargée de vendre le bien est tenue de suivre les règles prescrites au Code de procédure civile pour la vente du bien d'autrui où se retrouve l'article 900 C.p.c.

Donc, il s'agirait indirectement d'un avis prescrit au livre des priorités et des hypothèques par le biais de l'article 2793 C.c.Q. L'on est bien loin des dispositions limpides de l'article 670 C.p.c., qui prévoit explicitement qu'un avis doit être expédié à l'officier de la publicité des droits au moins trente jours avant la date prévue pour la vente et de celles de l'article 671 C.p.c., qui prévoit la parution de l'avis de vente dans un journal.

Il est donc plausible d'envisager qu'une vente aux enchères pourrait être tenue immédiatement après qu'un avis, en vertu de l'article 900 C.p.c., ait été publié au bureau de la publicité des droits sans autre formalité ou publicité.

À nouveau, je suggère une intervention du législateur afin de répondre aux interrogations soulevées, et ce, le plus tôt possible.

Entre-temps, j'invite mes confrères à la plus grande prudence dans la rédaction de leurs procédures afin d'éviter que l'incertitude qui règne présentement dans le domaine des sûretés les conduise directement au domaine des assurances (la leur).

Yves L'Anglais, avocat

 

 

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