Récents développements en droit immobilier

La requête en jugement déclaratoire

Véronique Meunier, avocate

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C'est sous la présidence de l'honorable Thérèse Rousseau-Houle, juge à la Cour d'appel du Québec, que s'est tenu, le 24 avril dernier, le colloque organisé par le Service de la formation permanente du Barreau du Québec portant sur les récents développements en droit immobilier. Cette activité de formation est une initiative de M^e Pierre Lortie, du cabinet Gilbert Lortie Baz et de M^e Aldé Frenette, de la direction générale des affaires juridiques et législatives du ministère de la Justice à Québec.

Me Pierre Lortie

La requête en jugement déclaratoire

« En 1964, le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada, dans l'arrêt Saumur c. P.G. du Québec, déclarait: Dans la province de Québec, l'action déclaratoire n'existe pas. Deux ans plus tard, le Code de procédure civile était amendé pour introduire le recours en jugement déclaratoire », relate M^e Jean-Claude Thivierge. Les nouvelles dispositions du Code de procédure consacrent deux voies procédurales pour l'obtention d'un jugement déclaratoire: l'une par voie de déclaration (article 110 C.p.c.) et l'autre par voie de requête selon les dispositions de l'article 453 C.p.c. C'est à l'analyse de cet article 453 C.p.C. que s'intéresse M^e Thivierge.

Il reprend les termes du juge Pigeon dans l'arrêt Duquet c. Ville de Sainte-Agathe-des-Monts, [1977] R.C.S. 1132, « [...] pour décider si le cas peut faire l'objet d'une requête en jugement déclaratoire on doit s'arrêter seulement à considérer si elle entre dans le cadre de l'article 453 ». M^e Thivierge définit ainsi la composition de ce cadre: « Le requérant devra démontrer qu'il est menacé dans ses droits, pouvoirs ou obligations; que la menace est concrète et actuelle; des droits, pouvoirs ou obligations lui résultant d'un contrat, d'un testament ou de tout autre écrit instrumentaire, d'une loi ou d'un arrêté en conseil, d'un règlement ou d'une résolution d'une municipalité. L'intimé pourra opposer les moyens d'irrecevabilité suivants: absence d'intérêt; absence d'une difficulté réelle; le jugement demandé ne mettra pas fin à la controverse; la requête ne soulève que des questions de faits; la requête recherche l'annulation d'un contrat; l'existence d'une litispendance; l'existence d'un recours alternatif; l'existence d'une juridiction concurrente. »

En ce qui concerne le moment et la façon dont ces moyens pourront être plaidés, M^e Thivierge renvoie le lecteur à la décision de la juge Danielle Grenier dans 2426-4640 Québec Inc. c. Ville de Saint-Laurent, [1995] R.J.Q. 2883 (C.S.).

La copropriété par indivision

« Comme l'insertion au Code civil d'un chapitre complet sur la copropriété par indivision constituait une nouveauté, il est assez normal que cette première tentative de réglementation comporte certaines faiblesses », observe M^e Frenette, qui propose à l'auditoire un examen des difficultés soulevées par le texte de certaines dispositions du Code civil en matière de copropriété par indivision. Il identifie et décrit quatre points qui posent problème: le domaine de l'indivision est mal circonscrit; l'absence de relation entre la nature des droits publiés et les effets de la publicité n'est pas manifeste; les droits du créancier hypothécaire sont mal protégés; et les effets du partage sont mal définis.

Il s'empresse toutefois de faire correspondre, pour chacun de ces points, des solutions ou pistes de solutions: il n'y a pas synonymie entre copropriété et indivision; l'article 1014 C.c.Q. vise à soumettre des droits personnels à la publicité; le Code fournit au créancier hypothécaire le moyen d'assurer une meilleure protection de ses droits; et l'effet attributif du partage n'entraîne pas forcément un transfert de propriété.

La publicité des droits

Suivant l'article 2941 C.c.Q., c'est par la publicité des droits qu'on peut rendre les droits de propriété et les hypothèques opposables au tiers, rappelle M^e Jean-Pierre Bousquet, du cabinet Bousquet et Bousquet, qui fait la lumière sur la publicité des droits.

Après avoir rappelé que le tiers qui se fie au registre foncier est protégé s'il est de bonne foi, M^e Bousquet ajoute que les modalités de la protection accordée au tiers varient en fonction des dispositions de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil et de la notion d'immatriculation. L'immatriculation est définie à l'article 3026 C.c.Q. En pratique, pour reprendre les termes de M^e Denys-Claude Lamontagne, un immeuble immatriculé peut être défini comme étant une unité foncière, individualisée au registre foncier opérationnel et actualisé. La procédure d'actualisation ne s'applique pas encore. Le registre foncier ne deviendra pleinement opérationnel que suivant la publication d'un avis à cet effet par le ministre de la Justice. Comme l'explique M^e Bousquet: « Tant que le fichier ne sera pas pleinement opérationnel, l'article 155 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil prévoit que l'immeuble est considéré comme non immatriculé pour l'application des articles 2943, 2944, 2957 et 2962 C.c.Q. Donc, même si un lot a fait l'objet d'une rénovation cadastrale en vertu de la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois, les immeubles ayant fait l'objet d'une rénovation cadastrale sont considérés comme non immatriculés pour l'application des articles 2943, 2944, 2957 et 2962. » *

 

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