L'assumation d'un prêt garanti par hypothèque

Scène 1, prise 2

Gaétane Desharnais, avocate*

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Dans un article paru en septembre 1997¹, le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec avait traité des enjeux de l'assumation d'un prêt garanti par hypothèque, s'appuyant alors sur un jugement rendu par l'honorable Pierrette Rayle, j.c.s., dans l'affaire Caisse populaire St-Conrad d'Anjou contre Stadler. Cet article mettait en garde le vendeur d'un immeuble du risque qu'il courait en laissant l'acquéreur assumer le prêt qu'il avait contracté, puisque suivant les règles de droit applicables, l'assumation d'un prêt ne constituait qu'une délégation de paiement (même en présence de renouvellements de la dette) et non une novation par changement de débiteurs ou de dettes.

Or, le 7 mai 1997, l'honorable Claude Tellier, j.c.s., rendait une décision tout à fait contraire, dans un litige impliquant la Compagnie Trust Royal contre Les Entreprises B.M. St-Jean Inc. et als.².

Les faits

Le 10 août 1989, Les Entreprises B.M. St-Jean Inc. (Les Entreprises) contracte deux prêts auprès de Trust Royal pour un total d'un peu plus de 300 000 $. Ces prêts sont garantis par des hypothèques de premier rang sur certains immeubles détenus par la débitrice et cautionnés par ses deux actionnaires.

Le 20 octobre 1989, Les Entreprises vend ses immeubles à 2738-7059 Québec Inc. qui, à compter de cette date, acquitte régulièrement à la demanderesse les prêts contractés par Les Entreprises. Trust Royal lui suggère même, les 26 juillet 1993, 15 juillet 1994 et 16 janvier 1995, un renouvellement, lesquels sont tous acceptés par 2738-7059 Québec Inc. Ni Les Entreprises ni les cautions ne sont alors informés des renouvellements du prêt.

En mars 1996, 2738-7059 Québec Inc. est en défaut. En plus d'entreprendre des procédures pour réaliser sa garantie hypothécaire, Trust Royal intente des recours personnels tant contre 2738-7059 Québec Inc. que contre Les Entreprises et ses cautions.

L'argument de novation

2738-7059 Québec Inc. ne comparaît pas à l'action. Les Entreprises et les cautions présentent, eux, une défense, alléguant notamment la novation, la subrogation, le droit à l'information et le dol incident, ainsi que l'exception de fin de non-recevoir.

Le juge Tellier retient comme fait essentiel de la présente affaire, que tous les renouvellements ont été faits avec une tierce personne, hors la connaissance de Les Entreprises et des cautions. Toute son analyse tourne d'ailleurs autour de ce fait.

Après une revue des dispositions applicables à la novation, il conclut que s'il est certain que le nouveau débiteur a été accepté par la créancière, « ... il y a une forte indication à l'effet que la débitrice originale a été ignorée jusqu'à la fin du terme et pendant trois renouvellements, le tout pendant plus de six ans. Ceci suggère très fortement une présomption à l'effet que la créancière a voulu décharger la débitrice. S'il en était autrement, la créancière n'aurait pas ignoré la défenderesse comme elle l'a fait. Elle aurait dû normalement tout faire pour la garder comme partie aux renouvellements. »

Au soutien de ce qui deviendra la ratio decidendi de son jugement, il réfère aux règles applicables en matière de cautionnement (et notamment quant à la nécessité du consentement de la caution), et ce sans distinction quant à la débitrice principale par opposition aux cautions, mais insiste surtout sur l'obligation de renseignement et l'obligation de bonne foi.

L'obligation de renseignement et de bonne foi

Selon le juge Tellier, « ...le droit à l'information est l'obligation pour toute personne de divulguer à son cocontractant toute information pertinente à la formation d'un consentement libre et éclairé. En d'autres termes, c'est l'obligation de transparence, où même le silence peut devenir fautif. C'est ce qu'on appelle le dol incident », référant alors à l'article 1401 du Code civil du Québec qui traite de l'erreur, vice de consentement. Il s'appuie ensuite sur l'esquisse d'une théorie globale de l'obligation de renseignement proposée par la Cour suprême dans l'affaire Banque de Montréal et Gilles Tremblay contre Bail Ltée & al.³ et qui se définit comme étant « ... celle des parties qui connaissait, ou qui devait connaître, en raison spécialement de sa qualification professionnelle, un fait, dont elle savait l'importance déterminante pour l'autre contractant, est tenue d'en informer celui-ci, dès l'instant qu'il était dans l'impossibilité de se renseigner lui-même, ou qu'il pouvait légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat, de la qualité des parties, ou des informations inexactes que ce dernier lui avait fournies. » Pour la Cour suprême, l'obligation de renseignement repose sur l'obligation de bonne foi dans le domaine contractuel.

Concernant l'obligation de bonne foi, le juge Tellier, s'inspirant encore une fois des enseignements de la Cour suprême dans les affaires Soucisse et Houle⁴, ajoute que de manière générale, les tribunaux doivent examiner non seulement le contenu des contrats, mais également le comportement des parties. Suivant l'affaire Houle, la mauvaise foi et la malice, dans l'exercice d'un droit contractuel, ne sont plus les critères exclusifs pour déterminer s'il y a eu abus de droit.

Appliquant ces principes aux faits qui lui ont été soumis, il conclut que si Trust Royal voulait renouveler le contrat de prêt original, tout en gardant l'engagement de Les Entreprises et des cautions, elle avait le devoir de les informer, à défaut de quoi elle perdait le lien contractuel. Le fait de ne pas dévoiler un fait important, c'est-à-dire manquer au devoir d'informer, constitue une faute dont la sanction est l'annulation ou la réduction des obligations.

Enfin, quant à l'exception de fin de non-recevoir, le juge Tellier considère qu'il s'agit là encore d'un moyen pour Les Entreprises et ses cautions de se libérer des obligations auxquelles on veut les tenir responsables, puisque selon lui il y a des raisons sérieuses de croire que Trust Royal, par son silence, les a libérés de leurs engagements et ainsi renoncé à tout recours contre elles.

Il conclut alors en soulignant que toutes les règles étudiées, conjuguées ensemble, « rappellent aux institutions financières leur devoir d'agir avec transparence avec leurs clients et dans le respect des droits de ces derniers. À défaut de respecter ces règles élémentaires, les institutions s'exposent à perdre leur recours ... ».

Est-il nécessaire d'ajouter que l'action de Trust Royal fut rejetée!

Les jugements rendus au cours des dernières années en matière d'assumation d'un prêt garanti par hypothèque, se divisent de plus en plus; certains s'en tiennent aux règles de droit strictes de la novation par opposition à la délégation de paiement, alors que d'autres insistent sur les obligations de renseignement et de bonne foi dans l'exercice des droits contractuels⁵. L'avocat averti doit donc s'assurer, dans tous les dossiers où ce problème litigieux se présente, d'obtenir une libération expresse de son client, si celui-ci est le vendeur, ou un engagement exprès du vendeur, s'il représente l'institution financière.

1 « L'assumation d'un prêt garanti par hypothèque », Journal du Barreau, Volume 29, n^o 14, 1^er septembre 1997; Caisse populaire St-Conrad d'Anjou c. Stadler, REJB 97-1120.

2 500-05-017651-967 et 500-05-017652-965, REJB 97-0768.

3 [1992] 2 R.C.S. 554.

4 Banque Nationale du Canada c. Soucisse, [1981] 2 R.C.S. 339 et Banque Nationale du Canada c. Normand Houle et al., [1990] 3 R.C.S. 122.

5 Voir notamment Caisse populaire de Pontbriand c. Domaine St-Martin Ltée [1992] R.D.I. 417 (C.A.), appel à la Cour suprême rejeté en février 1993; Caisse populaire Ste-Famille de Sherbrooke c. Belzile, J.E. 94-28 (C.S.); Société Immobilière Maxima c. J. André Leclerc [1994] R.D.I. 6 (C.A.); Fabri Holdings Inc. c. Françoise Bélanger et al. [1994] R.R.A. 1034 (C.S.); Morness Investment Inc. c. Chahbazi, J.E. 96-1525 (C.S.); 2151-9186 Québec Inc. c. Delwasse et als., REJB 97-3449; contra Banque Nationale du Canada c. Portelance, J.E. 97-1713 (C.S.), appel rejeté sur requête le 08-08-1997.

* Gaétane Desharnais est avocate au FARPBQ.

 

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