Le projet de loi C-50 et ses impacts sur le droit municipal

Les taxes municipales en matière de faillite

Marc-André LeChasseur, avocat

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L'honorable Fred Mifflin, agissant au nom de la ministre fédérale de la Justice, demandait le 12 juin dernier à présenter en première lecture le projet de loi C-50 visant à harmoniser le droit fédéral avec le droit civil du Québec et modifiant certaines lois pour que chaque version linguistique tienne compte du droit civil et de la common law. Or, ce projet de loi aura un impact certain sur la pratique en droit municipal.

Le principal point a trait à la nouvelle pratique de la part des municipalités de publier des hypothèques légales sur les immeubles ou meubles du débiteur d'une créance municipale pour protéger le rang de leur créance dans le cas où ce dernier fait cession de ses biens en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité (L.F.I.) (L.R.C. (1985), ch. B-3).

Le Château d'Amos

Comme on le sait, les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles assujettis constituent des créances prioritaires de cinquième rang suivant l'article 2651 du Code civil du Québec. De la même manière, ces créances des personnes morales de droit public précitées, lorsqu'elles sont dues, peuvent donner lieu à une hypothèque légale suivant l'article 2724 para. 1 C.c.Q.

Qu'advient-il toutefois de la créance d'une de ces personnes morales lorsque survient la faillite du débiteur de ladite créance: comment cette créance est-elle colloquée puisque c'est la Loi sur la faillite et l'insolvabilité qui trouve alors application? Cette question a fait couler passablement d'encre depuis la décision rendue dans l'affaire Le Château d'Amos ltée.

En résumé, le syndic à la faillite de Le Château d'Amos ltée¹ demande à la Cour supérieure la permission de procéder à la vente de l'immeuble de la débitrice faillie, la compagnie Le Château d'Amos ltée, immeuble grevé d'hypothèques diverses dont certaines publiées par la ville d'Amos (pour des créances municipales) et la Commission scolaire Harricana. En poursuivant cette conclusion, le syndic demande que toutes les hypothèques soient radiées et que la Cour déclare inapplicable en matière de faillite l'article 498 de la Loi sur les cités et villes (L.C.V.), qui permet à une cité ou ville de réclamer de l'acquéreur subséquent les taxes qui demeurent impayées.

En rendant son jugement, la Cour s'arrête toutefois à qualifier le statut de diverses créances municipales à l'occasion d'une collocation-type de créances survenant dans un cas donné de faillite, donc en cas d'application de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Ainsi, la Cour juge que les créances municipales, pour lesquelles des hypothèques légales ont été publiées sur un immeuble avant la date de la faillite du débiteur, constituent des créances garanties suivant la L.F.I. (art. 2 et 136 ), ce qui leur confère la meilleure collocation dans l'ordre des créances.

Encore plus important, la Cour distingue les nouvelles créances prioritaires du Code civil du Québec des privilèges du Code civil du Bas Canada en déclarant que la créance prioritaire ne constitue pas un droit réel et qu'en ce sens, on ne peut la considérer comme une charge au sens de l'article 2 L.F.I., ce qui prive cette créance de la possibilité d'être considérée comme une créance garantie au sens de la L.F.I. Il y a évidemment la conclusion principale voulant que l'article 498 L.C.V. est inapplicable en matière de faillite considérant la possibilité pour la municipalité, qui ne se qualifie pas comme créancière garantie, de revendiquer sa créance auprès de l'acquéreur subséquent, au détriment de l'ensemble des créanciers et sans égard par le fait même au principe de la collocation des différentes créances en vertu de la L.F.I.

Prudence des municipalités

En réaction à cette décision, la plupart des municipalités québécoises ont fait montre d'une grande prudence dans la sauvegarde de leur créance en fixant un seuil de tolérance qui, une fois dépassé, entraînait presque systématiquement la publication d'une hypothèque légale sur les immeubles (ou, plus rarement, les meubles) des débiteurs négligents quant au paiement de leurs impôts fonciers. De cette manière, les municipalités évitaient de voir leur créance prioritaire être reléguée au rang insatisfaisant de créance privilégiée au sens de la L.F.I. pour la voir plutôt se qualifier comme créance garantie.

Une telle pratique est cependant fort onéreuse pour les administrations municipales qui, de toute évidence, se verraient soulagées par le renversement en appel de cette décision. Leurs espérances seront peut-être comblées non pas par une action du pouvoir judiciaire mais plutôt par celle du législatif si le projet de loi C-50 se rend jusqu'à la sanction.

L'impact du projet de loi

Le projet de loi C-50 vient modifier la Loi sur la faillite et l'insolvabilité de manière à inclure dans la définition de « créancier garanti », contenue au paragraphe 2(1) de cette loi (paragraphe 5(3)c) de la version anglaise), toute « personne titulaire d'une hypothèque, d'un gage, d'une charge ou d'un privilège sur ou contre les biens du débiteur ou sur une partie de ses biens, à titre de garantie d'une dette échue ou à échoir [...]. S'entend en outre: a) de la personne titulaire, selon le Code civil du Québec ou les autres lois de la province de Québec, d'une droit de rétention sur ou contre les biens du débiteur ou sur une partie de ses biens ou d'une priorité à leur égard; b) lorsque l'exercice de ses droits est assujetti aux règles prévues pour l'exercice des droits hypothécaires au livre sixième du Code civil du Québec intitulé Des priorités et des hypothèques: [...] »

Suivant cette modification, la priorité qui est conférée aux créances des municipalités et des commissions scolaires par l'article 2651 para. 5 C.c.Q. se voit donc dorénavant constituée en « garantie d'une dette échue ou à échoir », donc en créance garantie au sens de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité.

On voit qu'avec l'objectif d'harmonisation de cette loi avec le droit civil en vigueur au Québec, objectif découlant sans aucun doute de l'interrogation puis des conséquences découlant de l'application de la décision dans l'affaire Le Château d'Amos ltée, le législateur fédéral prend conscience que les fins poursuivies par les rédacteurs du livre sixième du Code civil du Québec ne sont guère atteintes lorsqu'une loi fédérale prend la relève dans certains champs de compétence qui lui sont spécifiquement dévolus comme c'est le cas ici en matière de faillite.

En conséquence de cette modification, les créances des municipalités considérées comme prioritaires suivant l'article 2651 para. 5 C.c.Q. n'auront plus, pour conserver leur « statut » lors d'une collocation faite en vertu non pas de Code civil du Québec mais plutôt de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité, à faire l'objet de la publication d'un avis d'hypothèque légale sur les biens meubles ou immeubles de leur débiteur. En effet, l'expression de cette double garantie ne sera plus nécessaire compte tenu que la priorité du Code civil du Québec sera considérée comme le « privilège qu'elle était auparavant » mais dont une terminologie « novatrice » est venue bien malencontreusement réduire à une créance de « deuxième zone » en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité.

Décision significative

La Cour d'appel rendait une décision significative le 12 août dernier dans l'affaire Doucet c. Ville de St-Jean-sur-Richelieu, J.E. 98-1787.

Brièvement, la compagnie Les Fenêtres St-Jean Inc. fait cession de ses biens au courant de l'hiver 1996 en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité. Le 5 juin 1996, par acte notarié, l'appelant, qui détenait alors plus de 90 % des actions votantes de la compagnie, achète du syndic l'immeuble appartenant à cette dernière. Le notaire indique alors dans l'acte qu'il y a exonération du paiement des droits prévus à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.D.M.I.), (L.R.Q., c. D-15.1) en vertu de son article 19 b).

La Ville envoie par la suite à l'appelant un avis refusant l'exonération. L'appelant fait signifier à la Ville une requête en jugement déclaratoire où le juge conclut qu'il doit payer à la Ville les droits de mutation considérant que, le cédant ne peut être que le syndic puisque la compagnie, en faillite, n'a plus légalement le pouvoir de poser quelque acte que ce soit. Le syndic n'agit donc pas comme représentant de la compagnie mais plutôt comme propriétaire de l'immeuble en vertu de la saisine de biens.

La Cour d'appel renverse la décision du juge de première instance et donne plein effet à l'exonération de l'article 19 b) L.D.M.I. Elle rappelle d'abord l'objectif poursuivi par le législateur qui vise à éviter que soit « taxé » un transfert de propriété entre personnes liées. Deux conditions sont donc essentielles au respect de l'article précité: que le cédant soit une corporation et que la personne physique en faveur de qui le transfert est effectué soit propriétaire, immédiatement avant la transaction, d'au moins 90 % des actions émises ayant plein droit de vote, du capital-actions du cédant. En effet, la Cour d'appel ne peut considérer le cédant comme étant le syndic, ce que prétend la Ville. Selon cette dernière, la corporation ayant perdu tout droit de céder ses biens en vertu de l'article 71 (2) L.F.I. au profit du syndic qui la représente auprès de ses créanciers, elle ne peut forcément agir légalement comme cédant dans le cadre d'une transaction. La Cour d'appel rejette cet argument au motif que le syndic, lors de sa nomination, devient le représentant du débiteur et de l'ensemble des créanciers ordinaires. En l'espèce donc, si la compagnie n'est plus habile, parce que faillie, à céder ou autrement aliéner ses biens, son représentant, le syndic, a lui la capacité d'agir et de transférer le droit de propriété de la compagnie. La compagnie continue par le fait même d'exister légalement, ce qui rend possible un transfert de ses biens par une tierce partie détenant la saisine desdits biens.

En conséquence, même si certaines activités d'une corporation en faillite échappent totalement au contrôle de ses administrateurs et actionnaires, cela ne veut pas dire pour autant que l'entité légale dont l'existence se poursuit, ne peut elle-même poser aucun geste. Dans les circonstances, la compagnie agissait réellement comme cédant, et ce, malgré l'article 71 (2) L.F.I. qui, de toute évidence, s'il vise à interdire au failli de céder ses biens, ne peut toutefois s'appliquer au syndic qui, dans l'ordre courant des choses, agit comme un « prolongement de la personnalité juridique » du failli.

1 J.E. 97-1831 (C.S.); voir également les affaires: in re Hélène Kostadinova Gawtcheff, [1996] R.J.Q. 3030, in re Manufacturier de bas Siebruck Ltée, [1996] R.D.I. 590 et in re Complexe Furama Inc., J.E. 95-1200.

 

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