Nouvelles législations, développements jurisprudentiels

Nouveautés en droit immobilier

Lucie Desjardins, avocate

---

Le droit immobilier est constamment en évolution. Nouvelles législations, développements jurisprudentiels, nouvelles orientations proposées par le monde municipal ou encore nouvelle garantie réglementaire sur les bâtiments résidentiels neufs. Afin de bien renseigner les avocats, le Service de la formation permanente du Barreau tenait dernièrement un colloque sur les développements récents en droit immobilier, que présidait l'honorable France Thibault, juge à la Cour d'appel du Québec.

Appels d'offres

M^e Pierre Giroux a traité de la formation du contrat conclu par appel d'offres volontaire. Il a d'abord rappelé certaines dispositions législatives ou réglementaires applicables aux appels d'offres visant des organismes publics. Il s'est ensuite demandé ce qu'il en est lorsque les organismes publics recourent volontairement à la procédure d'appel d'offres ou encore lorsque l'entreprise privée utilise cette procédure. L'auteur de l'appel d'offres est-il alors obligé d'observer la règle de l'adjudication au plus bas soumissionnaire? Est-il lié par les exigences de son appel d'offres? Jusqu'où peut aller l'auteur de l'appel d'offres lorsqu'il a stipulé une clause de réserve en vertu de laquelle il ne s'engage à accepter ni la plus basse ni aucune des soumissions? Par ailleurs, il a rapidement discuté du tout récent jugement M.J.B. Entreprises Ltd. c. Defence Construction Ltd. rendu par la Cour suprême le 22 avril dernier.

Bâtiments résidentiels

M^e Gilles Doyon a présenté un aperçu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui, selon lui, entraîne des effets importants dans le domaine du droit de la construction ou de l'immobilier depuis le 1er janvier 1999. En effet, ce règlement vient imposer de nouvelles règles du jeu dans les relations légales et contractuelles entre le client et l'entrepreneur en construction. La nouvelle garantie oblige l'entrepreneur à adhérer à un plan de garantie approuvé par la Régie du bâtiment du Québec. En outre, a souligné le conférencier, le nouveau régime prévoit aussi que tout litige survenant entre le bénéficiaire de la garantie et l'entrepreneur général doit désormais être tranché par la procédure d'arbitrage devant un organisme reconnu par la Régie, à l'exclusion des tribunaux.

Fiscalité et voisinage

Pour sa part, M^e Louis Asselin a tenté de cerner ce que réserve l'avenir en matière de fiscalité municipale relativement aux immeubles de location d'espace d'entreposage et autres immeubles de location à court terme ou successive. D'abord, il a analysé certaines décisions récentes en matière de taxe d'affaires et de surtaxe sur les immeubles non résidentiels pour ce qui concerne les immeubles de location d'espaces d'entreposage, des décisions qui ont d'ailleurs suscité une forte réaction des municipalités. Il a poursuivi avec l'examen des réclamations des municipalités en matière d'amendements à la Loi sur la fiscalité municipale. Enfin, il a discuté de la création de la Commission sur la fiscalité et le financement local, des orientations suggérées et de son rapport final.

Me François Frenette

Par ailleurs, M^e François Frenette, notaire, a présenté une analyse du fondement de la responsabilité pour troubles de voisinage. Il estime que ce sujet continue d'être l'objet d'une controverse qui divise la communauté juridique québécoise. M^e Frenette a examiné l'état du droit positif québécois depuis la recodification pour, a-t-il dit, découvrir les indices susceptibles de nous aider à mieux circonscrire le domaine propre aux troubles du voisinage et identifier les principaux motifs invoqués à l'appui d'une forme de responsabilité en la matière. Il a conclu que « le fondement de la responsabilité pour troubles de voisinage risque d'être encore débattu longtemps parce que les développements de la technologie font que, dans bien des cas, il est apparemment impossible de relever une faute à la charge du propriétaire qui, dans l'exercice de son droit, a néanmoins causé préjudice à son voisin. »

Expropriation, évaluation, bornage

Me Francis Gervais

Quant à M^e Francis Gervais, il a présenté de façon sommaire, les concepts de l'expropriation et de l'évaluation foncière, tous deux relevant maintenant de la compétence du Tribunal administratif du Québec (TAQ) depuis l'entrée en vigueur, le 1er avril 1998, de la Loi sur la justice administrative et de la Loi sur l'application de la Loi sur la justice administrative. Bien que dans les deux cas l'objet du litige soit de déterminer la valeur d'un bien immobilier, les principes applicables sont distincts et doivent le demeurer. M^e Gervais a donc présenté les modifications procédurales relatives à la juridiction du TAQ concernant les dossiers en expropriation. Par ailleurs, il a présenté les principaux concepts retenus en évaluation foncière et en expropriation pour la fixation de la valeur d'un immeuble et a souligné les distinctions entre les deux domaines.

Pour sa part, M^e Pierre Lortie a rappelé les principaux changements survenus au Code de procédure civile en 1994 relativement au bornage. Priorisant les aspects pratiques, M^e Lortie a tenté de répondre à des questions d'actualité pouvant intéresser le praticien. Par exemple, est-ce que le droit au bornage est absolu? Qu'advient-il lorsqu'une partie refuse de signer le procès-verbal de bornage? En quoi consistent les frais de bornage? Il a souhaité, par son intervention, « éviter au praticien du sang, de la peine, des larmes et de la sueur. »

Fonds de placement

M^e Robert P. Godin a traité de la nature technique et juridique des fonds de placement immobilier (FPI) ou Real Estate Investment Trusts (REIT). « Le phénomène des FPI, dit-il, ne constitue pas un phénomène isolé mais s'inscrit plutôt dans un ensemble beaucoup plus vaste, celui de la titrisation en général. » Il a discuté de l'importance des FPI, a apporté des définitions et a examiné leur structure juridique. De plus, il a parlé de la création d'une fiducie ou d'un patrimoine fiduciaire et du libellé d'une convention de fiducie. Il a souligné que la création et la mise en œuvre d'un FPI est une opération complexe et d'une grande envergure qui « doit être entreprise qu'après mûre réflexion et après que tous les coûts afférents auront été bien établis. »

 

Retour au haut de la page

© Barreau du Québec 1996-2012