Recherche et examen des titres immobiliers

De l'utilité du registre foncier

Louise Vadnais, avocate

---

Contrairement à ce que l'on peut croire, les techniques de recherche et d'examens de titres immobiliers ne sont pas du ressort exclusif des notaires. La pratique de plusieurs avocats les amène à faire des recherches au Bureau de la publicité des droits. Dans ce contexte, le Service de la formation permanente a offert pour la première fois depuis la réforme du Code civil, un cours axé sur la recherche et l'examen des titres immobiliers. M^e Jean-Pierre Bousquet, avocat pratiquant le droit immobilier à Saint-Hyacinthe, a animé la partie théorique du cours. D'entrée de jeu, il a prévenu les participants que cette formation ne ferait pas d'eux des experts en examen des titres mais qu'elle les aiderait plutôt à comprendre le fonctionnement du registre foncier ainsi qu'à identifier les principaux problèmes susceptibles d'être rencontrés.

Prenons le cas d'un client qui remet à son avocat des documents tels un acte de vente d'un immeuble, un compte de taxes, un acte d'hypothèque, une déclaration de résidence familiale.

Avant d'utiliser ces documents, l'avocat devra d'abord s'assurer que l'immeuble visé y est correctement décrit afin de pouvoir en identifier le propriétaire avec certitude.

En matière de publicité des droits, la seule description valable d'un immeuble est sa désignation cadastrale et non pas son adresse civique. D'où l'importance d'établir avec exactitude le numéro de lot de l'immeuble si l'on veut que le client bénéficie des effets de la publicité. (a.2941 et 2945 C.c.Q.)

En pleine rénovation cadastrale

Or, insiste M^e Bousquet, il faut désormais doublement se méfier des informations cadastrales relevées à la lecture du document fourni par le client. En effet, la désignation cadastrale des immeubles fait présentement l'objet d'une réforme à la grandeur du Québec. Si dans chacune des 72 circonscriptions foncières du Québec on retrouve des cadastres, villages, paroisses, quartiers, cités ou cantons, la réforme a pour effet d'uniformiser l'ensemble du Québec en un seul cadastre. Cela signifie qu'en territoire rénové, le seul nom officiel pour toute la province de Québec est le suivant : cadastre du Québec. Par ailleurs, étant donné qu'il n'existe qu'un seul cadastre pour toute la province, il est fortement recommandé d'indiquer la circonscription foncière visée.

Cette réforme, mise en place par la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois, se fait graduellement dans toute la province. Elle a pour effet d'éliminer parties et subdivisions de lots auxquelles on attribuera respectivement un nouveau numéro toujours composé de sept chiffres, tout comme on le fera pour le lot originaire. Aussi, les anciens noms de cadastre et numéros de lot, avant rénovation, ne doivent plus être utilisés dans la désignation des immeubles situés en territoire rénové.

Consulter le registre foncier

Avec le bon numéro de lot en main, l'avocat est maintenant prêt à consulter les registres publics du Bureau de la publicité des droits (a.2971C.c.Q.), principalement le registre foncier, constitué de l'index des immeubles. Avant de se rendre au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal avec les participants, pour le volet pratique de la formation, M^e Bousquet a présenté un tour d'horizon des principaux droits qui doivent obligatoirement être publiés. Il s'agit du droit de propriété, de l'hypothèque ainsi que des modalités et des démembrements du droit de propriété (a.2938 C.c.Q). M^e Bousquet rappelle qu'il faut distinguer ces droits de ceux simplement admis à la publicité comme, par exemple, le bail non résidentiel (a.1887 C.c.Q.).

Le droit de propriété et ses modalités, telles la copropriété divise et indivise, se trouvent au cœur du registre foncier. L'avocat qui fait une recherche relativement à un transfert de propriété d'un immeuble doit donc être familier avec les différentes façons d'acquérir un immeuble notamment, par donation, échange, vente en justice, ou avis d'expropriation et bien sûr par vente. Il doit reconnaître les clauses des actes de vente comme celles de réserve de propriété, de faculté de rachat, ou les clauses résolutoires, sans oublier les formalités qui les entourent.

Enfin, il faut savoir qu'un immeuble s'acquiert aussi par jugement, lorsque la recherche de titre révèle une anomalie qui sera alors corrigée par requête en reconnaissance judiciaire du droit de propriété.

Bien posséder le domaine de l'hypothèque s'impose, affirme M^e Bousquet, par exemple lorsqu'il s'agit de déterminer le patrimoine d'un débiteur. De la simple hypothèque immobilière à celle créée par fiction pour les loyers, il est fort utile d'identifier les sûretés qui affectent un immeuble. Viennent aussi les différentes sortes d'hypothèques légales, la plus fréquente étant celle du domaine de la construction qui prend rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l'immeuble (a.2952 C.c.Q.). Autant de sujets, et bien d'autres encore, abordés afin de permettre à l'avocat de mener à bien ses recherches.

Un volet pratique

L'animateur et les participants se sont par la suite rendus au deuxième étage du palais de justice de Montréal, accompagnés de M^e Gilles Bachand, avocat au Service de la formation permanente. M^e Bachand a préparé un aide-mémoire afin de permettre aux participants de consulter efficacement les banques de données des registres informatisés disponibles au Bureau de la publicité foncière de Montréal.

Arrivés sur place, les participants ont eu l'occasion et la chance d'être accueillis par M. Michel Bélanger, technicien en droit à l'emploi du Bureau, qui a répondu à leurs questions durant les deux heures qu'a duré la visite. Du traitement informatique des 300 à 800 actes au long que le Bureau reçoit par jour, ou de la signification de la date de certification et de l'heure des extraits informatisés des registres, en passant par la consultation des plans et livres de renvoi, M. Bélanger a su livrer les secrets du Bureau de la publicité des droits. Il a par ailleurs affirmé que la réforme cadastrale va bon train, bien qu'il constate qu'elle ne soit pas encore entrée dans les mœurs des usagers.

Le Service de la formation permanente offrira cette formation de nouveau au printemps prochain. Le nombre de participants est limité à 15 afin de permettre à chacun de profiter pleinement du volet pratique de la formation.

Le Service de la formation permanente tient à remercier monsieur Gilles Côté, régistrateur, ainsi que monsieur Michel Bélanger pour l'indispensable assistance qu'ils ont si généreusement apportée dans le cadre de ce cours.

Pour en savoir plus

Il est possible d'obtenir le numéro de cadastre à partir d'une adresse civique. Par téléphone, à Montréal (Accès Montréal), vous composez le 514 872-2305; à Laval (Hôtel de Ville), vous faites le 450-978-8000. Par le Web, pour toutes les villes de la Communauté urbaine de Montréal, l'adresse est http://evalweb.cum.qc.ca; pour la ville de Laval, l'adresse est http://eval.ville.laval.qc.ca/.

Pour en savoir davantage sur la réforme cadastrale, vous pouvez consulter le site Web du ministère des Ressources naturelles : http://www.mrn.gouv.qc.ca/cadastre/

 

Retour au haut de la page

© Barreau du Québec 1996-2012