Les projets clés en main

Bien des choses à prévoir

Éric Dufresne, avocat

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Traditionnellement, les contrats clés en main étaient utilisés uniquement dans le cadre d'ouvrages très spécialisés mais, depuis les cinq dernières années, on y a de plus en plus recours pour réaliser toutes sortes d'ouvrages immobiliers », a indiqué M^e Rita-Rose Gagné du cabinet juridique Bélanger Sauvé, lors de la dernière superconférence sur la construction tenue par l'Institut canadien. Or, certaines particularités du contrat clés en main peuvent engendrer bien des difficultés, parfois fort onéreuses, si elles ne sont pas comprises et respectées. Elles rendent nécessaire, par ailleurs, l'inclusion de clauses particulières pour équilibrer les rapports entre les parties.

Les contrats clés en main sont davantage utilisés ces dernières années pour la réalisation d'ouvrages immobiliers

Les particularités du contrat

Dans un projet immobilier ou industriel conventionnel, il est d'usage que le donneur d'ouvrage mandate, dans un premier temps, un professionnel pour qu'il prépare les plans et les devis qui donnent forme au projet. Dans un second temps, il confie à un entrepreneur le soin d'exécuter les travaux à partir des devis déjà conçus. Dans un troisième temps, il s'entend avec un professionnel pour que celui-ci surveille les travaux de l'entrepreneur. « Le contrat clés en main regroupe, lui, toutes ces tâches dans un seul contrat, expose M^e Gagné. Elles sont assumées par une seule personne : le design constructeur. »

Une autre particularité majeure du contrat clés en main c'est que le design constructeur ne travaille pas à
partir de plans et devis préparés par un tiers. « Le donneur d'ouvrage ne lui présente qu'un énoncé de ses exigences. On appelle cet énoncé un devis de performance. Il peut, entre autres, comprendre les performances à atteindre, les contraintes et les critères à respecter, les exigences spatiales à observer, les normes de qualité qui doivent être rencontrées, etc. »

« La responsabilité d'exécuter mais aussi de concevoir l'ouvrage est donc placée sur les épaules du design constructeur. Il s'agit, pour le donneur d'ouvrage, d'un des principaux avantages que lui procure le contrat clés en main. » Le design constructeur ne peut plus, lorsque des anomalies surgissent, lui objecter qu'elles sont le fruit de défauts de conception ou d'erreurs des employés, et non pas de l'exécution des travaux.

En contrepartie, le design constructeur possède, lui, le grand avantage d'avoir le plein contrôle, tant des travaux que des coûts qui y sont rattachés. Ces changements aux pouvoirs et responsabilités généralement dévolus aux parties dans un contrat de construction devraient être balisés par certaines clauses contractuelles, si l'on veut éviter, d'un bord comme de l'autre, les mauvaises surprises. Voici quelques-unes des clauses que M^e Gagné recommande d'inclure dans ce type de contrat.

Les clauses du donneur d'ouvrage

Tout d'abord, « le donneur d'ouvrage devrait s'assurer que figure dans le contrat un calendrier très précis des dates auxquelles les documents de conception devront lui être soumis par le design constructeur », conseille M^e Gagné. « Il n'est pas suffisant d'inscrire que cela devra se faire dans un délai raisonnable. » Le donneur d'ouvrage devrait voir, également, à ce que l'ordre chronologique ri-goureux des travaux de construction qui devront être réalisés soit fixé dans un calendrier formel.

Le donneur d'ouvrage de-vrait, d'autre part, indiquer dans le contrat quels seront les tests de performance pré-cis que devront subir les installations érigées dans le cadre du projet. Il devrait, parallèlement, se faire octroyer un droit de regard sur les travaux afin de pouvoir s'assurer de leur qualité et de leur bonne progression. Cela suppose qu'il puisse faire de constantes inspections. De plus, le design constructeur devrait être, dans une autre clause, être forcé de dénoncer toute erreur évidente qu'il trouve dans le devis de performance.

Le représentant juridique du donneur d'ouvrage ne devrait cependant pas perdre de vue que l'équilibre qui existe entre les parties au sein d'un contrat clés en main est très fragile, et qu'il peut facilement être rompu si la balance des droits et pouvoirs penche trop en faveur de son client. Cela pourrait augmenter sa responsabilité, jusque-là très limitée, en cas de mauvaise réalisation et, partant, lui faire perdre son principal avantage. « J'ai constaté que bien des contrats clés en main étaient complètement dénaturés par le donneur d'ouvrage qui y avait fait inclure plein de clauses, qui lui donnait le droit d'intervenir partout. Et c'était abusif. » Il devient malaisé, par la suite, de plaider sa non-responsabilité quand le contrat contient toutes ces clauses d'ingérence.

Faut-il ou non conseiller au donneur d'ouvrage de détailler le plus possible son devis de performances ? Les avis divergent. « Certains avocats vont dire que le donneur d'ouvrage est mieux de ne pas trop détailler son devis, parce que plus il le détaille et plus il augmente sa responsabilité si le projet est mal réalisé », explique M^e Gagné. « Je pense, pour ma part, que le devis de performance du propriétaire devrait être le plus détaillé possible : cela va lui permettre de fixer son prix avec plus de réalisme, d'éviter bien des malentendus quant aux types de travaux qui devront être réalisés et de s'assurer que les installations à construire seront à la hauteur de ses exigences. »

Les clauses du design constructeur

Le design constructeur devrait, lors des négociations, chercher à réduire au maximum la capacité qu'aura le donneur d'ouvrage d'intervenir sur le chantier. Le contrat devrait aussi comporter une clause qui exclut sa responsabilité pour tout retard qui est hors de son contrôle ou qui dépend d'un motif indépendant de sa volonté. Une autre clause devrait stipuler qu'il ne sera pas tenu responsable des erreurs qui entachent le devis au donneur d'ouvrage.

Si le donneur d'ouvrage requiert que des tests de performance soient réalisés, le design constructeur devrait s'assurer que ces tests seront effectués à des dates bien précises. « De manière générale, il devrait éviter que les expressions comme « délai raisonnable », « en tout temps », ou « autant de fois que », soient inscrites dans le contrat, en lieu et place », avise M^e Gagné.

Par ailleurs, « si le donneur d'ouvrage se réserve le droit de choisir certains matériaux qui seront employés sur le chantier, une clause contractuelle devrait alors prévoir qu'il sera tenu responsable de tous les vices qui en résulteront. »

Finalement, il serait souhaitable que le design constructeur acquiert la capacité juridique de s'informer, avant et pendant l'exécution des travaux, de l'état de la situation financière du donneur d'ouvrage : les sommes investies dans la réalisation de contrat clés en main étant en générale fort élevées. Une clause contractuelle devrait obliger ce dernier à envoyer un avis écrit si elle venait à changer.

 

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