La pratique du droit immobilier commercial

S'adapter aux changements

Éric Dufresne, avocat

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Nombreux furent les changements qui ont marqué, depuis cinq ans, la pratique du droit immobilier commercial : non seulement le marché s'est profondément transformé mais les règles de droit régissant les baux commerciaux ont connu plusieurs mutations importantes. Ceux qui pratiquent dans ce secteur ont tout intérêt à prendre acte de ces changements et à s'y adapter. C'est ce qui ressort d'une récente conférence consacrée au Louage commercial, organisée par les Éditions Yvon Blais, que présidait M. Philip O'Brien, chef de la direction de Devencore ltée.

Les règles de droit régissant les baux commerciaux ont connu plusieurs mutations importantes

Les bailleurs¹, et les avocats qui les représentent, ont traditionnellement tendance à vouloir encadrer étroitement les activités commerciales de leurs locataires. Ainsi, nombreux sont les baux qui prévoient que le locataire ne peut utiliser les lieux loués que pour une seule fin spécifique (par exemple, la seule vente de produits pharmaceutiques) et ce, à l'exclusion de toutes les autres. Plusieurs autres types de baux usuels octroient au locataire une plus grande marge de manœuvre dans l'utilisation qu'il peut faire des lieux mais prohibent tout de même certains usages spécifiques.

Les bailleurs et leurs avocats devront, dans le futur, établir des clauses d'usage beaucoup plus flexibles dans leurs baux commerciaux, juge M^e Robert Mongeau, directeur immobilier chez Provigo distribution. « Au cours des cinq dernières années, le commerce de détail a été bouleversé de fond en comble au Québec, indique M^e Mongeau. L'apparition des magasins-entrepôts, les politiques de bas prix, l'accroissement des surfaces de vente, l'apparition de nouveaux détaillants et la disparition d'anciens qui sont survenus durant cette période, sont autant d'exemples de ces transformations profondes. » Par ailleurs, les changements qui frappent le commerce de détail continuent de se multiplier.

Les personnes chargées de choisir la location des nouveaux points de vente des détaillants et de négocier les termes des baux doivent s'assurer que ceux-ci sont assez permissifs pour permettre aux détaillants d'adapter leurs concepts au goût du jour, pour leur laisser la possibilité d'offrir les produits ou les services additionnels qui leur permettront de demeurer concurrentiels. Si un détaillant ne peut répondre adéquatement aux attentes des consommateurs parce qu'il est incapable de s'adapter en raison d'un bail trop restrictif, il court à sa perte... et le bailleur perdra donc un locataire.

Les conseillers juridiques des deux parties auront un rôle très important, lors des négociations, pour réconcilier les points de vue parfois opposés de leurs clients. Pour cela, ils doivent comprendre la situation et les préoccupations de leur client comme celles de l'autre partie. « C'est souvent là leur lacune majeure, déplore M^e Mongeau. Un conseiller peut être trop strict sur des questions qui ne me sont pas particulièrement importantes, alors qu'un autre conseiller n'insistera pas suffisamment sur des aspects qui sont de la plus haute importance. Donc assoyez-vous avec votre client, visitez ses points de vente et tentez de comprendre son mode d'opération. »

Offre de location et travaux de base

Les documents qui précèdent le bail et ceux qui l'accompagnent doivent eux aussi être rédigés avec minutie. « Au Canada, ils arrivent souvent que les parties signent une offre de location avant de ratifier un bail en bonne et due forme », note M^e Jean-Pierre Riel, secrétaire adjoint et directeur, services juridiques, Société immobilière TrizecHahn. « Or, ces offres constituent des armes à double tranchants. Elles sont très efficaces quand on veut conclure rapidement une transaction. Par contre, si on n'est pas diligent, les négociations perdent leur tempo et aucun bail n'est en définitive ratifié. »

L'offre de location demeure alors le seul acte juridique liant les parties. « Et là, vous aurez potentiellement des problèmes. » En effet, cette offre, bien qu'elle ait tous les attributs d'un bail, constitue néanmoins un avant-contrat dont les termes et conditions sont, en général, insuffisamment décrits.

Le bailleur dispose alors de deux moyens pour contraindre un locataire à ratifier un bail. « Premièrement, il pourrait inclure dans l'offre une clause stipulant que les lieux ne seront rendus disponibles au locataire que lorsque le bail aura été signé, suggère M^e Riel. Deuxièmement, il pourrait dans une autre clause, faire de la ratification du bail une condition essentielle au paiement de l'allocation en capital qui est due au locataire. »

Dans la plupart des transactions, il est prévu que le bailleur effectuera sur l'édifice, durant la durée du bail, des travaux dit de base, qui seront portés à ses frais. Ces travaux de base² sont habituellement décrits dans des clauses figurant dans une des annexes du bail. « Ces clauses doivent être rédigées avec une extrême attention : elles peuvent avoir, dans le secteur commercial, un impact financier énorme, avertit M^e Riel. Malheureusement, les annexes des contrats sont souvent négligées. Cela fait que les obligations des parties ne sont pas bien précisées. »

Contrat d'adhésion et bonne foi

« Quand on étudie un bail aujourd'hui, on ne peut plus simplement se contenter d'examiner ses termes : il faut aussi analyser l'esprit du contrat et le comportement des parties », observe M^e Paul Mayer, de chez Martineau Walker. « C'est dû au fait que, lors de la réforme du Code civil de 1994, le législateur a codifié un certain nombre de règles spéciales s'appliquant aux contrats d'adhésion et à l'obligation d'agir de bonne foi. Ces règles ont profondément changé la façon dont il faut interpréter un bail commercial. »

Les contrats standards couramment utilisés en matière de bail commercial, notamment les offres de location³, baux⁴, contrats de franchise⁵ et conventions de cautionnement⁶ peuvent, suivant les circonstances, constituer des contrats d'adhésion ; et donc voir certaines des obligations qui y figurent être réduites ou annulées par un tribunal. Certains baux pré-imprimés et non négociables sont des contrats d'adhésion.

« Cependant, la plupart des baux commerciaux ne constituent pas des contrats d'adhésion, tout particulièrement dans le cadre d'un marché concurrentiel où les grands et petits locataires disposent de pouvoirs de négociation étendus », estime M^e Mayer. Dans la cause Société de gestion Place Laurier inc. c. Beaulieu⁷, la Cour supérieure a estimé que même s'il était de renommée que les baux que proposent la majorité des promoteurs immobiliers sont des baux standards, comportant de nombreuses stipulations non négociables, ceux-ci ne constituent pas habituellement des contrats d'adhésion. La raison en est que les locataires jouissent quand même de la liberté de négocier divers éléments importants du contrat : le loyer, le terme, le cautionnement...

La nouvelle notion de bonne foi interdit à quiconque de se servir de ses droits d'une manière abusive, quelles que soient les conditions du contrat⁸. Ainsi, une partie ne peut invoquer le non respect des obligations du bail par son cocontractant afin de refuser d'honorer les siennes : s'il se conforme à la lettre du contrat il n'en respecte cependant pas l'esprit⁹.

L'obligation de bonne foi comporte quatre composantes : l'obligation de fidélité, l'obligation d'informer, l'obligation de coopérer et l'obligation de ne pas abuser des droits que l'on a.

La décision, prise par le législateur en 1994, d'encourager une plus grande intervention judiciaire dans les liens contractuels a eu pour effet second d'ébranler le caractère stable et prévisible des contrats, note M^e Mayer. « On ne peut plus savoir quels sont nos droits et obligations en lisant simplement les mots figurant dans le bail. »

Résiliation unilatérale

En 1995, dans l'affaire Place Fleur de Lys¹⁰, la Cour d'appel a fermé la porte à la possibilité, pour les bailleurs et les locataires, de résilier unilatéralement leur bail sans recourir aux tribunaux ; sauf dans deux cas précis : quand le logement est insalubre (arts. 1914-1916 C.c.Q.) ou quand le locataire a déguerpi (art. 1975). « Quoique le bien-fondé de cette décision nous apparaisse pour le moins discutable, parce que faisant fi de l'esprit qui se dégage des principes de résiliation unilatérale codifiés au nouveau Code civil, elle a été suivie par les tribunaux inférieurs¹¹ », indique M^e Marie-Josée Hogue de chez Heenan Blaikie.

« Toutefois, les tribunaux se montrent, depuis quelques années, beaucoup plus réceptifs à l'égard de recours non-traditionnels qui visent à permettre de régler rapidement certains problèmes qui peuvent se poser dans le cadre d'une relation locateur/locataire. » Ainsi, une demande de résiliation de bail peut maintenant être introduite par voie de requête¹². Les bailleurs confrontés à des locataires récalcitrants peuvent demander la consignation des loyers échus au greffe du tribunal dans le cadre d'une requête en résiliation de bail, par le biais d'une ordonnance de sauvegarde¹³. Ils devront cependant être en mesure de démontrer une apparence de droit et que la situation est urgente et pourrait entraîner un préjudice irréparable.

¹  Les différents conférenciers ont utilisé aussi bien le terme « bailleur » que celui de « locateur », pour désigner la personne qui loue des locaux.

²  Peuvent se trouver inclus dans les travaux de base : les coûts liés au cloisonnement, ou décloissonnement, des lieux loués, aux portes d'entrée et de secours, au système de gicleurs, à la plomberie...

³  Industries Ultratainer inc. c. Rosenberg, J.E. 97-2125 (C.S.).

⁴  Audet c. Jetté, J.E. 98-2097 (C.S.) ; Fairway Realities inc. c. 169493 Canada inc. [1998] 98BE-339 (C.S.) ; Marcotte c. Marcotte [1998] 98BE-114 (C.Q.) ; Placements Étinvest ltée c. Beignes R.S.D. [1998] 98BE-662.

⁵  Sachian Inc. c. Treats Inc., J.E. 98-1163 (C.A.) ; 2632-7502 Inc. c. Pizza Pizza Canada Inc., J.E. 95-1568 (C.S.).

⁶  Groupe Commerce (Le), compagnie d'assurances c. Bokobza, J.E. 98-297 (C.S.).

⁷  JE 99-1070 (C.S.).

⁸  Bonenventure Systems Inc c. Royal Bank of Canada, [1997] R.R.A. 139, J.E. 97-420 (C.S.).

⁹  Gestion S.A.G.G. c. Hudon, [1999] R.D.I. 99, J.E. 99-473 (C.S.) ; 9041-5589 Québec inc. c. Entreprises Marnet inc., J.E. 99-98 (C.S.).

¹ 0 Place Fleur de Lys c. Tag's Kiosque Inc., [1995] R.J.Q. 1659 (C.A.).

¹ 1 Automobiles J.D. Inc. c. 9007-7348 Québec Inc., [1997] R.J.Q. 2564 ; 2751-9818 Québec Inc. c. 2150-1069 Québec Inc., J.E. 96-802.

¹ 2 Gestion Nomic Inc. c. Les Immeubles Polaris (Canada) Ltée, J.E. 97-1129 (C.A.).

¹ 3 Trizechahn Place Ville Marie Inc. c. 2959-6319 Québec Inc., J.E. 97-1988. <%@ include file="../../logo-barreau.jsp" %>

 

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