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Droit des biens

Tout sur la copropriété divise

Lise I. Beaudoin, avocate

Sous la présidence de Jeannine Rousseau, juge à la Cour supérieure, se tenait récemment un premier colloque entièrement réservé au droit de la copropriété divise1. Quatre avocats ont traité des développements jurisprudentiels les plus récents se rapportant à six questions centrales à ce domaine de droit. Le tout pour une journée fort bien remplie au cours de laquelle furent étudiés successivement les paramètres généraux de la copropriété divise, le rôle des administrateurs et du gérant, les charges financières, les recours des copropriétaires, les obligations du syndicat quant à la conservation de l'immeuble et les règles particulières des assurances en copropriété divise.

Dans une première allocution, Me Yves Joli-Cœur a proposé un survol des paramètres généraux de la copropriété divise (art. 1038 à 1109 C.c.Q.), cette modalité du droit de propriété qui naît par la publication de la déclaration de copropriété (art. 1038 C.c.Q.), une condition essentielle à sa constitution même. En effet, la déclaration, qui doit par ailleurs être notariée (art. 1059 C.c.Q.), ne produit ses effets qu'à compter de la date de sa publication. Cette règle, qui s'érige en exception au principe général suivant lequel les droits produisent leurs effets entre les parties même s'ils ne sont pas publiés (art. 2941(2) C.c.Q.), est de droit nouveau puisqu'elle n'avait pas d'équivalent dans le Code civil du Bas-Canada, précise Me Joli-Cœur.

Rappelons que la déclaration de copropriété se divise en trois parties distinctes: l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. Après avoir souligné la raison d'être et le contenu de chacune, Me Joli-Cœur a effectué, jurisprudence à l'appui, un survol des dispositions impératives du Code civil en matière de copropriété. « De façon générale, la déclaration de copropriété a préséance sur les articles du Code civil du Québec, à moins que ces articles soient considérés comme étant d'application impérative, auquel cas ils prévaudront toujours sur les dispositions de la déclaration de copropriété ». Soulignons à titre d'exemple l'article 1064 C.c.Q. qui, d'après Beaulieu c. Le syndicat de la copropriété de Bernières2, énonce de façon impérative que les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. Les copropriétaires ne peuvent donc pas déroger à cette disposition qui en est une d'ordre public3.

Autre exemple, les articles 1064 et 1071 C.c.Q. sont aussi d'ordre public (de protection)4. Ils ne permettent pas la création et le maintien de deux fonds de prévoyance pour deux groupes de bâtisses réunis dans un même syndicat et faisant partie de la même copropriété divise. Ainsi donc la seule méthode valide de calcul de la contribution d'un copropriétaire aux charges communes et au fonds de prévoyance est celle de la proportion de la valeur relative de sa fraction. Dans ce cas spécifique, le législateur ne laisse plus de place à la liberté contractuelle.

Du danger d'être administrateur

Me Yves Papineau a passé en revue les règles relatives au conseil d'administration du syndicat (art. 1084 à 1086 C.c.Q.) et aux droits et obligations du syndicat (art. 1070 à 1083 C.c.Q.), tout en soulignant les dangers de se faire élire administrateur. Des dangers que soupçonnent peu d'administrateurs puisque souvent ils agissent de manière bénévole, oubliant ainsi qu'un manquement à leurs devoirs peut entraîner leur responsabilité civile. Pour certaines personnes, c'est même un passe-temps ou un honneur que d'agir comme administrateur, a pu constater Me Papineau. Or, par exemple, si le syndicat n'est pas assuré, comme le prévoit l'article 1073 C.c.Q., et qu'un sinistre survient, les administrateurs en seront responsables. Les administrateurs doivent assurer l'entretien de l'immeuble. Encore là, s'ils ne le font pas, ils s'exposent à être tenus responsables en cas de dommages ou d'aggravation.

Devant ces réalités juridiques, les administrateurs qui n'ont pas de budgets pour exécuter convenablement leurs charges ont deux choix, selon Me Papineau: subir les conséquences potentielles ou démissionner. Car le fait d'agir bénévolement n'allège en rien la responsabilité. Alors démissionner demeure souvent la seule solution, celle qui pourra inciter les copropriétaires à accepter les décisions des administrateurs.

Dans l'esprit de certains administrateurs, souligne Me Papineau, le but premier de leur charge est de ne pas faire dépenser d'argent au syndicat et ils s'improvisent, en toute bonne foi, ingénieur, architecte et même avocat... Voilà une bien mauvaise façon d'entrevoir cette charge. « Conseillez donc aux administrateurs de s'éloigner du danger », avise Me Papineau. Bref, l'administrateur ne doit pas gérer comme il pourrait gérer son propre immeuble. Il est responsable de son administration vis-à-vis des copropriétaires (art. 1308 C.c.Q.).

Charges financières

Avant janvier 1994, la plupart des déclarations de copropriété prévoyaient l'obligation, pour le conseil d'administration, de soumettre le budget pour « approbation » par l'assemblée des copropriétaires, rappelle Me André Rousseau. Depuis lors, souligne-t-il, « se pose la question de savoir si le caractère impératif de l'obligation de 'consultation', prévue à l'article 1072 C.c.Q., s'applique de façon globale, ne permettant ainsi aucune dérogation, ou de façon minimale, permettant de prévoir, dans une déclaration de copropriété, l'obligation de faire adopter le budget par l'assemblée des copropriétaires ». C'est entre autres à cette problématique qu'il s'est atardé, soulignant notamment une certaine jurisprudence voulant que « l'imposition d'un avis de cotisation qui ne résulte pas d'une consultation de l'assemblée des copropriétaires, mais uniquement d'une résolution du conseil d'administration du syndicat, et ce, sans que les propriétaires n'aient été consultés, ne constitue pas l'établissement d'une contribution aux charges communes ou d'une somme à verser au fonds de prévoyance au sens de l'article 1072 C.c.Q. et, par conséquent, elle est de nullité absolue »5. Me Rousseau s'est penché sur d'autres questions, tels la perception des charges communes, le fonds de prévoyance et l'hypothèque légale.

Droits, recours, assurances

Dans une première conférence, Me Pierre-G. Champagne a fait état des droits et recours des copropriétaires, alors que dans une seconde, il s'est penché sur les règles particulières des assurances en copropriété divise. En cette dernière matière, il a fait état, entre autres, des règles relatives au devoir d'assurer l'immeuble, à la gestion d'un sinistre par le syndicat, à l'intérêt assurable en regard de la valeur relative de chaque fraction, aux mesures conservatoires et aux obligations du syndicat face aux assurances concurrentes.

En matière de droits et recours, soulignons à titre illustratif l'analyse offerte par Me Champagne pour les recours des copropriétaires pour dommages causés aux parties communes à usage restreint. Il semble établi en ce domaine que, la responsabilité qui découle de l'article 1077 C.c.Q., s'applique aussi aux parties communes dont la jouissance est exclusive à certains copropriétaires. L'application de l'article 1077 C.c.Q. à cette situation n'est pas sans soulever certains problèmes, selon lui. Que faire, par exemple, dans le cas où il faut remplacer une fenêtre défectueuse qui, en vertu de la déclaration de copropriété, est considérée comme une partie commune réservée à l'usage exclusif des copropriétaires? À qui incombe la responsabilité: au copropriétaire ou au syndicat? Il fut décidé6, par le jeu des articles 1077 et 1064 C.c.Q., que si le syndicat ne s'occupe pas de régler un problème de conception ou de construction ou d'un problème d'entretien d'une fenêtre donnant sur un mur extérieur, il sera responsable du dommage causé à un tiers ou à un copropriétaire. Le syndicat serait donc bien avisé de mettre le copropriétaire en demeure de réparer cette partie commune à usage restreint7.

Conservation de l'immeuble

Les administrateurs des syndicats de copropriété « sont souvent déchirés entre leurs obligations et l'incapacité ou le manque de volonté des copropriétaires de faire face à des appels de charges exceptionnels lors du dépérissement progressif des parties communes d'un immeuble ». Pourtant, ajoute Me Joli-Cœur dans une seconde conférence, l'article 1039 C.c.Q. prescrit de façon non équivoque que l'objet même du syndicat est d'assurer la conservation de l'immeuble... ». Une obligation qui s'alourdit, précise-t-il, car les travaux d'entretien, de rénovation et de mise aux normes dans les copropriétés divises au Québec représentent de plus en plus un poste budgétaire important, à cause notamment du vieillissement du parc immobilier en copropriété et de la piètre qualité du bâti dans certains cas. Me Joli-Cœur a donc traité des obligations du syndicat quant à la conservation de l'immeuble et au respect de la déclaration de copropriété ainsi que des divers recours découlant de ces obligations.

Voir le collectif Développements récents en droit de la copropriété divise, volume 159, Service de la formation permanente du Barreau du Québec, Éditions Yvon Blais, 2001, 217 pages.

[1995] R.D.I. 199 (C.S.).

Noël c. Syndicat des copropriétaires du Domaine Rive St-Charles, [1997] R.J.Q. 3057 (C.S.); Gareau c. Syndicat de la copropriété 415 St-Gabriel, [1998] R.J.Q. 1553 (C.S.).

Syndicat des copropriétaires de Verrière I c. Bombardier et al. [REJB 1999-14253 (C.A.).

Mizne c. Elysée Condominium Association, [1996] R.D.I. 69 (C.S.).

Jourdain c. Latouche, [1996] R.D.I. 626 (C.Q.).

Ibid., endossant C. Gagnon, « Le contentieux de la copropriété divise en droit québécois: responsabilité, actions en justice et arbitrage », dans Récents développements en droit de la copropriété divise, Chambre des notaires du Québec, Éditions Thémis, 1993, p.225.