Droit de la construction et contrats

Ce qu'il faut savoir...

Lise I. Beaudoin, avocate

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Le Code civil du Québec de 1994 reconnaît un statut particulier au droit de la construction. Certains principes généraux ont d'ailleurs été modifiés à la suite de l'émergence de nouvelles techniques et catégories de construction (projets de copropriété et constructions préfabriquées), afin de mieux répondre aux besoins de la clientèle. C'est ce que faisait remarquer M^e Nancy Demers lors d'un cours, Introduction au droit de la construction, offert par le Service de la formation permanente du Barreau où il a notamment été question des divers types de contrats reliés au domaine de la construction (distinctions et contenu), des obligations du client et de l'entrepreneur et des régimes de responsabilité légale.

Trois grands types de contrats caractérisent le domaine de la construction: le contrat d'entreprise (art. 2098 et ss. C.c.Q.), le contrat de vente d'un immeuble à usage d'habitation (art. 1785 et ss. C.c.Q.) et le contrat de vente itinérante. Selon les termes de l'article 2099 C.c.Q., deux conditions doivent exister pour être véritablement en présence d'une contrat d'entreprise: l'entrepreneur doit avoir le libre choix quant aux moyens d'exécution du contrat et il ne doit exister entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. Comme corollaire, l'entrepreneur peut donc refuser au client la possibilité de s'immiscer dans l'exécution du contrat. Ce qui est particulièrement à conseiller à un entrepreneur général qui, considéré expert en ce domaine, n'a pas à suivre les ordres de son client, généralement profane en la matière. Et il pourrait même être dangereux pour l'entrepreneur, du point de vue de sa responsabilité civile, d'accepter les demandes de modifications proposées par son client, parfois sans égard aux règles de l'art.

Le contrat sur estimation

Le Code civil distingue trois formes de contrats d'entreprise: le contrat sur estimation (art. 2107 C.c.Q.), celui à forfait (art. 2109 C.c.Q.) et le contrat dont le prix varie en fonction des travaux, services et biens fournis (art. 2108 C.c.Q.).

Dans un contrat sur estimation, une notion de droit nouveau, précise M^e Demers, « l'entrepreneur doit justifier toute augmentation du prix si, lors de la conclusion du contrat, le prix des travaux ou des services a fait l'objet d'une estimation. Et le client n'est tenu de payer cette augmentation que dans la mesure où elle résulte de travaux, services ou dépenses qui n'étaient pas prévisibles par l'entrepreneur au moment du contrat ». Voilà donc un changement majeur avec l'ancien droit, en vertu duquel l'estimation ne faisait qu'indiquer un coût approximatif des travaux et ne liait pas les parties. Par exemple, l'entrepreneur en toiture qui a facilement accès à l'entre-toit au moment de l'estimation pourra difficilement justifier une augmentation du prix de son contrat, considérant que l'accessibilité à la toiture lui permettait d'évaluer adéquatement les travaux à exécuter. Ce type de contrat se retrouve surtout dans les petits contrats résidentiels de construction.

Le contrat au prix variable

Le contrat dont le prix varie en fonction des travaux, services et biens fournis (art. 2108 C.c.Q.) donne quant à lui au client la possibilité d'obtenir une reddition de compte. Et suivant cette nouvelle disposition, l'entrepreneur ne peut refuser de renseigner son client sur le déroulement des travaux (rapport des heures de travail exécutées, matériaux fournis). Par exemple, le contrat dit « coûts plus honoraires » est un de ces contrats régis par l'article 2108 C.c.Q., et le client est en droit de connaître les coûts des matériaux achetés par l'entrepreneur à tout moment pendant la construction. Ce qui paraît tout à fait raisonnable puisqu'il s'agit d'un contrat à faible risque pour l'entrepreneur, le client assumant tous les coûts et risques du projet.

Le contrat à forfait

Par ailleurs, dans le cadre d'un contrat à forfait, il ne peut y avoir ni diminution ni augmentation de prix (art. 2109 C.c.Q.). Lorsque le propriétaire ne s'est pas réservé le droit de modifier les plans et devis pendant la durée du travail ou de demander des travaux additionnels, le contrat est dit à « forfait absolu ». Vu la rigueur de cet engagement, un contrat peut être à « forfait relatif » lorsque le propriétaire se réserve ce droit dans le contrat. Le contrat sera aussi à forfait relatif lorsque l'architecte ou l'ingénieur est autorisé, en cas d'urgence, à faire des changements ou commander, évaluer ou accepter le coût de travaux supplémentaires. « Le contrat à forfait absolu se retrouve surtout dans le domaine commercial; il est rare dans le secteur résidentiel. Le contrat résidentiel est en effet souvent modifié par le client qui soudain peut décider d'opter, par exemple, pour des armoires de cuisine à 9 000 $ plutôt qu'à 6 000 $ », souligne M^e Demers.

La notion « clés en main »

La notion de contrat « clés en main », dérivée du contrat à forfait, n'est pas à proprement parler juridique. Elle est davantage un concept commercial ou de marketing. Le contenu du contrat dit « clés en main » peut en effet varier d'un entrepreneur général ou d'un contrat de construction à l'autre. Pour une certaine jurisprudence, il s'agit d'une « formule ambiguë, non définie, qui est employée dans le domaine de la construction lorsqu'il existe des plans et devis suffisamment précis. Le sens commun voudrait qu'avec un semblable terme, le propriétaire reçoive, à la fin, un projet complet »¹. Dans cette affaire, l'entrepreneur général a pu être payé pour les ajouts et modifications apportés à l'ouvrage en alléguant notamment que l'expression « clés en main » fut employée à la demande de la propriétaire pour rassurer le banquier quant au respect du budget initial du projet. Il faut dire qu'en l'espèce une partie des plans fut complétée après la signature du contrat.

Dans une affaire subséquente², le tribunal a proposé sept critères pour aider à déterminer s'il s'agit d'un contrat « clés en main ». Ainsi, le besoin du client doit être clairement identifié et indiqué au contrat entre le client et l'entrepreneur; l'entrepreneur s'engage à fournir tous les services professionnels de conception et de préparation des plans et devis nécessaires à la réalisation du projet - le client a seulement le droit d'examiner ces documents pour s'assurer de leur conformité avec le contrat; l'entrepreneur s'engage à fournir toute la main-d'œuvre et les matériaux nécessaires à la réalisation du projet, conformément aux plans et devis; l'entrepreneur a normalement toute la flexibilité de prendre les décisions concernant le déroulement des travaux, à condition qu'ils respectent bien l'échéancier ainsi que la qualité de l'ouvrage tel qu'indiqué au contrat; les travaux supplémentaires non indiqués au contrat et demandés par le client doivent faire l'objet d'une entente séparée ou encore d'un avenant ajouté au contrat initial - à noter ici qu'un consentement tacite des parties pourrait être suffisant, de préciser M^e Demers; le client peut fournir des équipements spécialisés devant être utilisés par l'entrepreneur; ce dernier n'est pas alors responsable de la qualité des équipements fournis; et le client doit vérifier l'ensemble du projet pour s'assurer que les travaux sont conformes aux termes du contrat; tout travail non conforme doit alors être réparé par l'entrepreneur avant sa livraison au client.

En bref, le contrat « clés en main » serait le contrat à forfait où existent des plans et devis et où le propriétaire n'a pas à intervenir dans le projet. « L'entrepreneur gère le projet en entier y compris le paiement de tous les fournisseurs. Ainsi, il remet ainsi au propriétaire un produit fini et complet »³. En termes juridiques, ce contrat sera néanmoins un contrat à forfait (le plus souvent absolu), un contrat d'entreprise au sens de l'article 2098 C.c.Q.

¹  Construction Caumartin & Laporte inc. c. Portelance-Barbeau, J.E. 98-2083 (C.S.).

²  Groupe Guy Pépin inc. c. nova P.B. inc., REJB 1999-16792 (C.S.).

³  Les rénovations Michel Joseph Larose c. Gadbois, J.E. 99-2149 (C.S.).

 

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