Droit de la construction

Le contrat ne fait plus foi de tout

Éric Dufresne, avocat

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Bien qu'il constitue toujours une pièce maîtresse dans les relations entre deux parties contractuelles, le contrat ne fait plus foi de tout dans le domaine de la construction. Les situations litigieuses doivent, plus que jamais, être jugées cas par cas, selon les circonstances. Lorsqu'ils ont à gérer des conflits juridiques dans ce domaine, « certains avocats ont encore trop tendance à ne s'en tenir qu'aux termes des contrats », faisait d'ailleurs remarquer M^e Nancy Demers, lors d'une récente formation en droit de la construction, offerte par le Service de la formation permanente du Barreau.

Cela dit, les contrats de construction continuent de régir les relations entre les parties signataires, même si ce n'est plus d'une manière aussi exclusive que par le passé.

Trois catégories

Trois grandes catégories de contrats sont employées dans le secteur de la construction: les contrats d'entreprise (art. 2098 et ss. C.c.Q.), les contrats de vente d'un immeuble à usage d'habitation (art. 1785 et ss. C.c.Q.) et les contrats de vente itinérante.

Les contrats d'entreprise se divisent, à leur tour, en trois catégories, qui sont clairement identifiées dans le Code civil. Il y a tout d'abord le contrat sur estimation (art.2107 C.c.Q). Si, lors de la conclusion d'un contrat de ce type, le prix des travaux a fait l'objet d'une estimation, l'entrepreneur doit justifier toute augmentation du prix. Le client n'est, quant à lui, tenu de payer cette augmentation que si elle résulte de travaux, de services ou de dépenses dont l'entrepreneur ne pouvait pas raisonnablement prévoir leur existence au moment de la conclusion du contrat.

Vient ensuite le contrat à forfait (art.2109 C.c.Q), « qui occupe une place centrale dans le domaine de la construction », signale M^e Demers. Dans un contrat à forfait, le client doit payer le prix qui fut convenu entre les parties et ce, peu importe les circonstances dans lesquelles les travaux ont été menés. Il ne peut donc pas réclamer une diminution du prix si l'ouvrage ou le service a exigé moins de travail ou a coûté moins cher qu'il n'avait été prévu. Pas plus que l'entrepreneur ne peut réclamer une augmentation du prix si des modifications ont été apportées aux conditions d'exécution initialement prévues; à moins que les parties n'en aient convenu autrement.

Il existe deux types de contrat à forfait: ceux absolus et les contrats à forfait relatif. Un contrat est à forfait absolu lorsque le propriétaire, ou donneur d'ouvrage, ne s'est pas réservé le droit de modifier les plans et devis durant la période des travaux. A contrario, le contrat est à forfait relatif si le propriétaire s'est réservé un tel droit.

Finalement, on retrouve, dans la troisième grande catégorie de contrats de construction, celui dont le prix varie en fonction des travaux exécutés, des services rendus ou des biens fournis (art. 2108 C.c.Q.). Dans ce type de contrat, l'entrepreneur est tenu, à la demande du donneur d'ouvrage, de lui rendre compte de l'état d'avancement des travaux et de lui indiquer le montant des dépenses déjà encourues.

Le contrat n'est pas tout

Dans le secteur de la construction, comme dans les autres secteurs du droit, le contrat constitue la loi principale régissant les parties. Mais cette loi n'est plus appliquée, de nos jours, de façon aussi catégorique qu'elle ne l'était par le passé: le contrat ne fait plus foi de tout, pourrait-on dire. Plusieurs raisons expliquent ce « nouvel » état de choses.

Il y a, tout d'abord, que nos tribunaux, conscients que toutes les parties à un contrat de construction ne disposent pas toujours des mêmes connaissances ou de rapports de force égaux, ont tendance aujourd'hui à se montrer bienveillants à l'endroit de la partie qui est la plus vulnérable, la moins expérimentée. C'est notamment le cas pour les simples propriétaires résidentiels qui disposent souvent que de peu de connaissances en matière de construction.

Ainsi, le propriétaire d'une résidence qui convient avec un entrepreneur, dans un premier estimé, d'un prix pour refaire la toiture de son immeuble pourrait refuser de payer une partie du prix, beaucoup plus élevé, qui est inscrit dans un second estimé, qu'il a accepté, si les représentations de l'entrepreneur quant à la nécessité d'effectuer des travaux supplémentaires onéreux s'avéraient inexactes. « La preuve technique qui doit être faite ici est très importante », prévient, cependant, M^e Demers. « Il faut qu'un expert vienne expliquer au tribunal que les travaux qui ont été faits n'étaient pas indispensables d'un point de vue technique, que l'entrepreneur était un spécialiste en toiture, qu'il avait facilement accès à l'ensemble du toit, qu'il devait ou aurait dû donc savoir que les travaux n'étaient pas réellement nécessaires, etc. Dans un tel cas, les juges se montreront généralement compréhensifs à l'endroit du petit propriétaire », ce qui ne serait pas forcément le cas avec un grand donneur d'ouvrage qui connaît bien le milieu de la construction.

Par ailleurs, les tribunaux sont également, dans les causes de construction, très attentifs aux circonstances dans lesquelles les contrats ont été entérinés et aux circonstances dans lesquelles les travaux ont, par la suite, été réalisés. Ainsi, ce n'est pas parce qu'un contrat est qualifié de « clé-en-main » ou à forfait absolu par les parties qu'il sera considéré comme tel par les tribunaux.

« Je me fais souvent dire, en présence d'un contrat à forfait, qu'il s'agit d'un contrat clé-en-main et que, par conséquent, l'entrepreneur que je représente doit assumer l'ensemble des coûts supplémentaires liés au projet de construction, qui n'ont pas été prévus », raconte M^e Demers. « Ma position là-dessus est très claire: le forfait est une notion légale qui est inscrite dans le Code, tandis que le « clé-en-main » n'est qu'un simple concept de marketing et non pas un concept juridique. Il faut donc bien examiner les clauses contenues dans le contrat, ainsi que les circonstances entourant l'exécution des travaux, pour pouvoir déterminer si on se trouve en présence d'un contrat à forfait relatif ou d'un contrat à forfait absolu. Pour que ce soit vraiment un contrat « clé-en-main », c'est-à-dire d'un contrat à forfait absolu, il faut que le propriétaire ne se soit occupé d'absolument rien et ce, durant toute la période des travaux. Ça, c'est généralement la prétention des propriétaires. C'est ce qu'ils plaident. Mais la preuve déposée en cour montre souvent, particulièrement dans le secteur résidentiel, que, au contraire, ils se sont occupés dans les faits de plein de choses ­ par exemple qu'ils ont indiqué le type de fenêtres qui devaient être posés ou la couleur que devaient avoir les planchers ­ ou encore que le contrat contenait des options que le propriétaire pouvait choisir d'exercer. On se retrouve alors devant un contrat à forfait relatif. Et c'est pour cela qu'il faut toujours regarder si le propriétaire avait ou non la possibilité d'apporter des modifications aux travaux et s'il a, oui ou non, dans les faits apporté de telles modifications.

D'autre part, les tribunaux n'appliquent pas forcément toutes les clauses du contrat quand, selon eux, certaines situations particulières le commandent, contrairement à ce que pourraient croire « certains procureurs qui restent souvent trop accrochés aux clauses contenues dans le contrat de leur client ». Un bon exemple de cela est fourni par les clauses contractuelles qui stipulent que le propriétaire doit autoriser par écrit l'entrepreneur à effectuer des travaux supplémentaires pour que ce dernier soit en droit de les lui facturer. « Si, dans les faits, un entrepreneur avise un propriétaire, par lettre, de la nécessité de procéder à des travaux additionnels et que celui-ci ne répond pas, et qu'il laisse les travaux s'effectuer sans rien dire, alors ce propriétaire pourrait avoir de la difficulté à se justifier devant la Cour parce que, tacitement, il a consenti à la réalisation des travaux », prévient M^e Demers. Et il aura d'autant plus de difficultés à se justifier que le montant des travaux supplémentaires sera élevé. « Il ne pourra pas simplement s'accrocher à son contrat et dire qu'il n'a pas explicitement autorisé les travaux. Quand on n'est pas d'accord, il faut le dire. »

Même les contrats à forfait absolu ne sont plus, aujourd'hui, coulés dans le béton. Ils peuvent à l'occasion faire l'objet de réajustements. « Autrefois, les contrats à forfait absolu étaient, dans le domaine de l'excavation, des contrats blindés », expose M^e Demers. « Si, sur un chantier, un entrepreneur en excavation devait, plutôt que d'excaver du sable comme il l'avait prévu, creuser dans du roc, il devait assumer seul les coûts [supplémentaires qui en résultaient]. Aujourd'hui, les tribunaux peuvent appliquer à ces contrats, si les circonstances le justifient, la théorie de l'imprévisibilité. Si des travaux d'excavation nécessitent des coûts supplémentaires pour des raisons qui n'avaient pas pu être prévues par un entrepreneur compétent, au moment de la signature du contrat, celui-ci aura le droit de se faire rembourser les sommes additionnelles qu'il a dû débourser. » Ce serait particulièrement le cas si des études préalables ont été réalisées, avant le début des travaux, et qu'elles n'ont fait mention nulle part que les problèmes, qui sont apparus durant les travaux, pourraient survenir.

« Il faut également se demander, dans ce genre de situations, si l'entrepreneur disposait des compétences voulues pour détecter à l'avance les problèmes qu'il a rencontrés par la suite », indique M^e Demers. Parce que même si le contrat prévoit que l'entrepreneur doit vérifier tous les calculs des professionnels, si cela a pris trois mois à la firme d'ingénieurs pour réaliser les plans et devis, on ne pourra pas imposer à l'entrepreneur le fardeau d'assumer seul les coûts supplémentaires. La Cour d'appel est encore venue dire, l'an dernier, dans la cause Lac St-Charles¹, que l'homme de l'art c'est le professionnel, l'expert, et non pas l'entrepreneur, qui n'est lui qu'un exécutant. La Cour a d'ailleurs fait remarquer que si l'entrepreneur était légalement tenu de refaire tous les calculs du professionnel, on n'aurait plus alors logiquement besoin du professionnel. Et, dans les faits, ce n'est pas le cas. On a encore besoin du professionnel: l'entrepreneur ne peut pas le remplacer. » *

¹  Lac-St-Charles (Ville) c. Construction Choinière inc., J.E. 2000-1319.

 

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