La Cour du Québec rend une décision déterminante

Exercice illégal de courtier immobilier

Marie-Josée Richard, avocate

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En décembre dernier, le juge Raymond Boyer de la Cour du Québec rendait une décision déterminante en matière d'exercice illégal de courtier immobilier¹. Il offrait en même temps un rappel intéressant des critères essentiels à la détermination de l'activité.

Les faits

Un propriétaire d'une salle de billard désirant vendre son entreprise a reçu une lettre publicitaire de la compagnie défenderesse, agissant sous le nom Gazette officielle des affaires, mentionnant qu'elle se spécialisait dans la vente et la reprise de commerces en mettant directement en contact les vendeurs avec des acheteurs potentiels et ce, sans commission ou intermédiaire. Divers autres services étaient proposés, tels l'évaluation de la valeur marchande de l'entreprise, la sélection d'acquéreurs sérieux et solvables et la constitution d'un dossier aux fins de présentation à de futurs acquéreurs.

Le propriétaire de la salle de billard (le vendeur) et la compagnie défenderesse signèrent un document intitulé « Contrat de recherche d'ac-quéreurs » en vertu duquel cette dernière se voyait autorisée à rechercher des acheteurs potentiels. En contrepartie, le vendeur s'engageait à verser 3 000 $ à la signature du contrat et un solde de
14 000 $ exigible si l'entreprise était vendue dans les six mois. Afin de réaliser l'objectif de ce contrat, la défenderesse effectuait de la publicité par le biais d'une revue et d'un envoi postal ciblé.

L'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) a déposé, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier² (LCI), des constats d'infraction reprochant aux défendeurs d'avoir agi de manière à donner lieu de croire qu'ils étaient autorisés à exercer l'activité de courtier immobilier, alors qu'ils n'étaient pas titulaires d'un certificat délivré par elle.

Les défendeurs ont-ils agi illégalement pour autrui et contre rétribution, ou ne s'agissait-il que d'une simple publicité de mise en marché d'entreprise? Voilà la question que le juge Boyer devait résoudre.

Qu'est-ce qu'un courtier immobilier?

Après un survol de la législation³, de la jurisprudence et de la doctrine⁴ définissant l'exercice de l'activité de courtier immobilier et l'opération de courtage immobilier, le juge concluait que les défendeurs se sont livrés à un exercice illégal de l'activité de courtage immobilier.

Le juge a tout d'abord retenu que l'opération de courtage est l'acte professionnel posé par le courtier pour une autre personne. Le courtage consiste à agir à titre d'intermédiaire dans le cadre des actes juridiques énumérés à l'article 1 de la LCI. L'intermédiaire est la personne qui met en relation deux personnes ou groupes, c'est-à-dire le propriétaire d'un immeuble et un acheteur éventuel dans le cadre de l'exécution du contrat de courtage obligatoire. La LCI exige en outre que ces opérations de courtage soient posées contre rétribution, celle-ci signifiant ce qui est donné en échange d'un service ou d'un travail. En résumé, la personne qui se livre contre rétribution à des opérations de courtage concernant la vente d'un immeuble dont elle n'est pas propriétaire exerce l'activité de courtier immobilier.

Agir de manière à laisser croire...

Dans son analyse, le juge Boyer insiste par ailleurs sur le fait que la simple vente de publicité portant sur la mise en marché d'un immeuble ne constitue pas en soi une opération de courtage immobilier⁵. Ce sont les agissements de la défenderesse (Gazette officielle des affaires) et de son représentant comme intermédiaires ainsi que leurs démarches de mettre en contact acheteurs et vendeurs contre rétribution qui constituent l'essence même de l'acte de courtage⁶.

Après avoir analysé le comportement des intervenants, le juge Boyer précise de plus qu'il n'était pas nécessaire en l'espèce que les défendeurs interviennent à la négociation finale de la vente pour qu'il s'agisse d'une opération de courtage immobilier. Pour lui, le fait que les défendeurs ne participent pas à la négociation finale, c'est-à-dire à la détermination du prix de vente, n'est pas essentiel à l'existence de l'acte de courtage, comme le démontrent les jugements où un courtier peut avoir droit à sa rétribution en dépit de l'absence de conclusion de la vente dans l'affaire où il a été l'agent dynamique.

La Gazette officielle des affaires ainsi que son représentant n'ayant pas soulevé de doute raisonnable quant aux infractions reprochées, ils ont été reconnus coupables d'un chef d'infraction chacun et condamnés à une amende de
1 000 $ et 500 $ respectivement. L'administrateur de l'entreprise a quant à lui été acquitté de l'infraction telle que libellée.

¹  Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Dierckx, Tremblay, 9074-7767 Québec Inc., C.Q., Beauharnois, 760-61-024362-007, 760-61-024363-005, 760-61-024364-003.

²  L.R.Q., c. C-73.1.

³  En particulier les les articles 1, 3, 15, 156 et 159 LCI.

⁴  Notamment C. BARSALOU, Le contrat de courtage immobilier: vente d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, Montréal, Wilson & Lafleur ltée, 1996.

⁵  Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Informatique Transaction CA inc., C.Q., Beauharnois, 760-61-015180-970, juge Boyer, 26 mai 1999.

⁶  Bowes c. Kracauer, [1976] C.S. 579.

 

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