Les servitudes réelles sous la loupe

Jonathan J. Robinson et Joy Goodman, avocats*

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Dans son jugement dans Épiciers unis Métro-Richelieu c. Standard Life Assurance Company¹, la Cour d'appel qualifie de simple obligation personnelle un acte libellé « servitude réelle » publié au registre foncier, lequel interdisait l'exploitation d'un supermarché. Le jugement récemment rendu par la juge Hélène LeBel de la Cour supérieure dans Centre de loisirs de Pierrefonds c. 151692 Canada inc.² étend ces principes à une servitude d'accès et de stationnement mutuel. Nous considérons avec respect que la Cour supérieure s'est méprise sur les règles régissant les servitudes réelles, réduisant considérablement par ce fait leur utilité commerciale. Si ce jugement est maintenu en appel, il risque de compromettre la validité de bon nombre de servitudes.

L'article 1177 du Code civil du Québec définit en termes suivants la servitude réelle :

La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.

Dans Standard Life, la Cour d'appel a énoncé les conditions de validité suivantes pour les servitudes réelles conventionnelles : il faut qu'il y ait deux fonds de terre; que ces deux héritages appartiennent à deux propriétaires différents; que ces deux héritages soient voisins; que la servitude consiste en un avantage pour l'un des fonds; qu'elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose; et que la servitude soit de nature perpétuelle³.

L'acte en cause dans Centre de loisirs de Pierrefonds concerne deux propriétés. Un immeuble abritait un supermarché et l'autre était divisé en deux parties dont une était exploitée comme un centre commercial et l'autre était prévue pour l'agrandissement futur du centre. L'acte faisait état de l'intention des propriétaires de créer sur leurs propriétés respectives une servitude de droit de passage et de stationnement mutuel, les obligeait à y maintenir un ratio minimal d'espaces de stationnement, leur empêchait d'ériger des barrières, afin que leurs propriétés respectives « appear to be and operate as one Shopping Centre » et prévoyait des obligations d'entretien et de déneigement de part et d'autre. L'acte stipulait que si à l'avenir des magasins étaient construits sur les terrains du « future Shopping Centre », le même ratio de stationnement s'y appliquerait.

Avec le temps, les propriétés ont changé de mains. Le centre commercial a été acheté par le requérant, qui y exploite actuellement un centre de loisirs. L'autre immeuble, acquis par l'intimée, est maintenant utilisé pour un bingo. L'accès commun se trouve sur le terrain du requérant. Un différend est survenu au sujet de l'utilisation des espaces de stationnement du centre commercial et de la répartition des coûts d'entretien. Ces facteurs ont motivé le requérant à s'adresser à la Cour supérieure par voie de requête pour jugement déclaratoire, dans le but de faire déclarer invalides les servitudes de droit de passage et de stationnement. La Cour lui donna raison.

Dans son jugement, la juge souligne que comme la servitude est un démembrement du droit de propriété, elle doit être interprétée restrictivement. Dans l'acte, les parties avaient stipulé que les aires non construites de leurs propriétés respectives serviraient de stationnement en commun « for the free use of the lessees of the stores in the said buildings, their employees and patrons only ». En raison de cet énoncé, la Cour arrive à la conclusion que l'acte ne crée pas de charge réelle, mais plutôt de simples obligations personnelles réciproques en faveur de personnes identifiées.

Avec respect, nous ne pouvons partager cette interprétation, laquelle confond plusieurs notions différentes. D'abord, la règle qui exige pour la validité de la servitude réelle que celle-ci soit à l'avantage d'un immeuble et non d'une personne, suppose que la servitude doit conserver son utilité indépendamment de l'identité du propriétaire du fonds dominant. Ceci ne veut pas dire que la servitude réelle doive être dissociée de toute activité humaine. Par ailleurs, à l'article 1179, le Code civil distingue entre les servitudes connues et discontinues (dont les servitudes de droit de passage et, nous le soumettons, de stationnement), les servitudes discontinues requérant le fait actuel du titulaire, soit l'intervention humaine.

De plus, il ne faut pas confondre les notions de titulaire et d'utilisateur. Le seul titulaire de la servitude est le propriétaire du fonds dominant. C'est uniquement lui qui peut, de concert avec le propriétaire du fonds servant, modifier la servitude ou encore, y mettre fin. Toutefois, il est clair que le titulaire n'est pas le seul utilisateur du droit de passage. Lorsque le titulaire est locateur, ses locataires aussi en bénéficient; lorsque il est une compagnie, la servitude profite aux préposés. Enfin, si l'immeuble est loué pour des activités commerciales, les locataires et leurs clients peuvent également s'en servir. Par contre, le droit de passage n'est pas destiné à être utilisé par tout le monde : si tel était le cas, ce serait un chemin public. C'est pour cela que l'acte de servitude limite les personnes ayant le droit de s'en servir à des catégories définies de personnes qui constituent des « utilisateurs légitimes ».

La même situation prévaut lorsqu'il s'agit d'une servitude de stationnement. Les propriétaires de centres commerciaux veulent à tout prix éviter que des intrus profitent gratuitement du stationnement réservé aux locataires et clients. C'est justement pour empêcher de tels abus que les parties à l'acte de servitude limitent les personnes ayant le droit de se servir du stationnement. Encore une fois, cette limitation n'empêche pas la création d'un droit réel, dans le sens que si le fonds dominant change de mains, la servitude sera aussi utile au nouveau propriétaire qu'elle l'était pour le propriétaire original. Cette façon de voir les choses est confirmée par le jugement récent de la juge Diane Marcelin dans Iberville Developments Limited c. Compagnie Trust Royal⁴ où il fut question essentiellement de l'interprétation d'une servitude de stationnement mutuel. Il est vrai que l'invalidité potentielle de l'acte à titre de servitude réelle ne fut jamais soulevée par les parties. L'observation suivante de la juge nous apparaît néanmoins pertinente :

La servitude consentie par Royal à Iberville et celle réciproque consentie par Iberville à Royal donc à Standard vise à permettre aux parties et à leurs clients d'utiliser le stationnement sans entraves dans le flot de circulation entre les deux parties du Centre commercial. Dans les faits, un client qui vient au Centre le Bazar voit un seul Centre commercial et non deux⁵ (emphase ajoutée).

Maintenant, qu'en est-il du « future Shopping Centre »? L'acte de servitude ne crée aucune obligation de construire un tel centre (si tel était le cas, il s'agirait d'une obligation personnelle, non pas d'un droit réel⁶), mais prévoit tout simplement que si à l'avenir des magasins y sont érigés, le propriétaire du fonds servant aura à respecter le même ratio de stationnement. La juge y voit une obligation « conditionnelle et limitée dans le temps » et par le fait même, une obligation personnelle plutôt qu'une servitude.⁷ Cependant, l'acte lui-même ne prévoit aucune limitation temporelle. Dans les circonstances, nous considérons qu'il faut voir dans cette clause une servitude réelle, mais soumise à une condition suspensive, soit la construction de magasins sur le terrain. Évidemment, dans les faits, comme des magasins n'y ont jamais été érigés, le ratio de stationnement ne s'appliquait tout simplement pas.

Soulignons que si une telle clause ne peut opérer comme une servitude réelle, il est difficile d'imaginer comment régler le cas des constructions futures. Doit-on prévoir la signature et la publication d'un deuxième acte une fois la construction achevée ? Et qu'arriverait-il alors si une fois la construction terminée le propriétaire du fonds servant refuse de passer un deuxième acte ? À notre avis, le droit des biens québécois possède la flexibilité nécessaire pour permettre que de telles clauses opèrent comme des servitudes réelles, ce qui, de toute manière, traduit une réalité commerciale importante.

* M^e Jonathan J. Robinson est associé chez Robinson, Sheppard, Shapiro et M^e Joy Goodman est directrice des affaires juridiques à Loto-Québec.

¹  REJB 2001-23288 (requête pour autorisation d'appeler en Cour suprême du Canada rejetée #28605).

²  REJB 2002-36218 (en appel : 500-09-013000-021).

³  Note 1, paragraphe 32. Une servitude réelle peut validement prévoir un terme (article 1191 (3) C.c.Q.).

⁴  JE-2003-1261034 (désistement en appel : 500-09-013347-034).

⁵  Ibid, paragraphe 109.

⁶  L'obligation de faire ne peut être l'obligation principale d'une servitude réelle, mais peut constituer une obligation accessoire : Article 1178 C.c.Q.

⁷  Note 2, paragraphe 34.

 

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