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Le rôle méconnu de l'inspecteur en bâtiment

L'inspection en droit immobilier

Lise I. Beaudoin, avocate

Les recours intentés contre les « professionnels » qui offrent des services d'inspection pré-achat d'un immeuble ont sensiblement augmenté ces dernières années, à cause notamment du battage médiatique dont ils sont de plus en plus l'objet.

Avec comme résultat qu'il est commun de nos jours de retrouver l'inspecteur en bâtiment poursuivi pour faute professionnelle dans l'action d'un acheteur d'immeuble intentée contre le vendeur pour vice caché. Et le plus souvent, transparaît dans ces poursuites le manque de connaissance du rôle véritable joué par l'inspecteur en bâtiment lors d'une inspection pré-achat d'un immeuble.

C'est du moins ce qu'observait Me Mélanie Hébert lors du dernier Colloque sur les développements récents en droit immobilier, organisé par le Service de la formation permanente du Barreau du Québec.

Statut juridique

L'inspecteur en bâtiment n'est pas en soi une personne régi par le Code des professions. Mais il arrive que certains professionnels régis par ce code, dont les ingénieurs et les architectes, agissent également à titre d'inspecteur en bâtiment dans le cadre d'opérations immobilières. En pareilles hypothèses, précise Me Hébert, il n'est pas établi à ce jour si ces professionnels sont soumis aux standards de pratique de leur ordre professionnel respectif ou s'ils sont plutôt soumis à l'obligation de moyens et à la diligence raisonnable du généraliste qu'est en fait l'inspecteur en bâtiment1.

Deux organisations québécoises à but non lucratif, l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) et la Corporation des inspecteurs en bâtiment de la Province de Québec (CIBPQ), ont adopté chacune des règles de pratique et un code de déontologie. Ces normes, bien qu'émanant de sources différentes, contiennent des obligations similaires.

Il faut noter toutefois qu'au Québec, l'inspection pré-achat n'est pas un acte réservé exclusivement aux inspecteurs membres de l'AIBQ ou de la CIBPQ. « Toute personne ayant des connaissances en construction peut se donner le titre d'inspecteur en bâtiment et effectuer des inspections pré-achat pour les consommateurs, qu'elle soit membre ou non de l'une de ces organisations », précise Me Hébert.

On le devine, se pose alors la question de savoir si ces normes de pratique et codes de déontologie adoptés par l'AIBQ et la CIBPQ, « qui n'ont pas valeur de loi », ont une quelconque utilité pour le plaideur. Selon Me Hébert, ces normes peuvent être d'une grande utilité.

L'inspection pré-achat étant un contrat de service2, il comporte à ce titre l'obligation pour le prestataire d'agir conformément aux usages et aux règles de l'art3. C'est pourquoi elle estime que « les normes de pratique et les codes de déontologie de l'AIBQ et de la CIBPQ4 peuvent servir de référence pour le plaideur dans l'établissement des règles de l'art en matière d'inspection pré-achat ».

D'ailleurs, ajoute-t-elle, lorsqu'ils sont appelés à évaluer la conduite d'un inspecteur en bâtiment par rapport à celle d'un « inspecteur en bâtiment raisonnablement prudent et diligent », les normes de pratique deviennent alors une indication pour juger de la conduite d'un inspecteur.

Rôle de l'inspecteur

Pour apprécier la conduite d'un inspecteur dans le cadre d'une inspection pré-achat, encore faut-il connaître la nature de l'examen ou de l'inspection pré-achat.

En vertu des normes de pratique de l'AIBQ et de la CIBPQ, l'inspection pré-achat est essentiellement « une inspection des composantes visibles et facilement accessibles des différents systèmes d'un immeuble ». Elle vise à identifier les défauts apparents majeurs qui affectent l'immeuble ou en diminuent l'usage et la valeur.

L'inspection a donc pour objet l'état des éléments au moment de l'inspection. L'inspection pré-achat n'est pas une inspection de conformité aux divers codes ou normes. C'est une inspection générale et non une expertise.

Bref, « le but de l'inspection pré-achat est d'identifier les éléments qui ne fonctionnent pas ou ne fonctionnent pas correctement, de découvrir les indices de bris, défauts ou vices, et d'en informer le client ». Aussi, lorsque l'inspecteur détecte des vices apparents non sérieux mais pouvant indiquer la présence d'un vice caché plus sérieux, il doit attirer l'attention de son client sur cette possibilité et le référer à un expert en la matière.

Il n'y a habituellement aucun lien de droit entre l'inspecteur pré-achat et le vendeur. En effet, « l'inspecteur est responsable des vices apparents tandis que le vendeur garantit les vices cachés », rappelle Me Hébert.

Toutefois, ajoute-t-elle, il se peut que le tribunal partage la responsabilité entre le vendeur et l'inspecteur lorsque le vendeur a fait de fausses représentations quant à l'existence d'un vice caché et que l'inspecteur en bâtiment, qui aurait pu identifier ce vice par la présence d'indices visibles, a fait défaut de le faire5.

Voir Bergeron c. Bluteau, B.E. 2001BE-898 (C.Q.), pour le cas d'un architecte ayant effectué une inspection pré-achat.

En 1988, la Cour d'appel qualifiait ce contrat comme tel, avec une obligation de moyens pour l'inspecteur en bâtiment, voir Warnock Hersey Professional Services Ltd. c. Gaspan S.A., [1988] R.R.A. 672.

Art. 2100 C.c.Q.

Que l'on peut consulter sur les sites Internet de l'AIBQ au www.aibq.qc.ca et de la CIBPQ au www.cibpq.qc.ca

Nadeau c. Pelletier, J.E. 95-1350 (C.S.).