Récents développements en droit immobilier

Construire sur des bases solides

Lise I. Beaudoin, avocat

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Le vendeur professionnel et les vices cachés, la représentation de l'acheteur d'une fraction de copropriété divise, la garantie obligatoire sur les bâtiments résidentiels neufs, la reprise d'un logement par le locateur, le recouvrement de la rétribution due au courtier immobilier et les divers formulaires d'utilisation obligatoire pour les courtiers et agents immobiliers.

Voilà le vaste éventail d'analyses juridiques présentées par le colloque sur les récents développements en droit immobilier présenté par le Service de la formation permanente du Barreau du Québec à la suited'une initiative de M^e Claude Barsalou.

Vendeur professionnel

En créant une présomption de l'existence de vices sur les biens vendus par les vendeurs professionnels et en leur interdisant d'exclure ou de limiter leur responsabilité, le législateur a sérieusement mis à l'épreuve ces vendeurs, estime M^e Michel Paradis. Existe-t-il encore des moyens de défense aux vendeurs professionnels dans une action pour vices cachés?

Selon M^e Paradis, la notion de vendeur professionnel peut être étendue aux vendeurs non spécialisés et à toute personne qui tirent régulièrement des revenus de la vente de biens.

L'avocat soutient également que la présomption de connaissance de vice doit être réfragable pour tous les vendeurs professionnels. Elle pourra être repoussée s'il démontre que le vice provient sûrement de l'intervention d'un vendeur antérieur ou du fabricant et qu'il lui était impossible de le découvrir malgré une vérification la plus diligente.

Le vendeur professionnel peut par ailleurs exclure contractuellement sa responsabilité à l'égard de l'acheteur professionnel par une clause d'achat « à vos risques et périls ». Une question demeure : jusqu'à quel point peut-il le faire vis-à-vis de l'acheteur non professionnel ?

M^e Paradis croit que le vendeur professionnel pourra aussi, par une clause identique, exclure sa responsabilité à l'égard de l'acheteur non professionnel, « mais uniquement pour les vices qu'il lui aura révélés et pour les vices de propriété qu'il ne connaissait pas ».

Rétribution des courtiers

Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, le 15 janvier 1994, « les agents et courtiers doivent obligatoirement utiliser divers formulaires prescrits lorsque leur cocontractant est une personne physique et que l'objet du contrat est une propriété à vocation principalement résidentielle de moins de cinq logements », rappelle M^e Françoise Roy. Dans certaines situations, ces formulaires peuvent en retour s'avérer utiles pour le recouvrement de la rétribution due au courtier immobilier.

En général, lors d'une vente immobilière, la rétribution sera due au courtier par le vendeur. Il se peut toutefois qu'à cause du promettant acquéreur la vente ne se concrétise pas. Dans pareille hypothèse, le courtier peut quand même avoir droit à sa rétribution, « encore faut-il que l'omission du promettant acquéreur de procéder à l'achat puisse être assimilée à une faute¹ », précise M^e Roy. Les faits de chaque affaire revêtent alors une importance toute particulière.

Le formulaire intitulé « Promesse d'achat » est l'un de ces formulaires obligatoires, rappelle pour sa part M^e Claude Barsalou. Certaines de ses dispositions ont été interprétées par les tribunaux, notamment celles relatives à l'obtention d'un prêt hypothécaire. La « Clause A4 de l'annexe A Immeuble (nouvel emprunt hypothécaire) » a donné lieu à de nombreux jugements et suscite en pratique plusieurs questions, remarque-t-il.

Dans l'affaire Re/max Express c. Chabot² par exemple, le tribunal a rejeté l'action de la demanderesse pour l'obtention d'une rétribution après échec de la vente. Pour lui, bien que le défendeur (promettant acquéreur) n'ait pu obtenir le financement recherché, les faits indiquent qu'il a agi de bonne foi et n'a commis aucune faute. La demanderesse avait fondé sa réclamation sur la clause 6.4 du formulaire Promesse d'achat qui exige la commission d'une faute pour que la rémunération ne devienne due.

Copropriété divise

« L'acheteur avisé sollicite des conseils juridiques et pratiques éclairés lors de l'acquisition d'une fraction de copropriété divise », opinent Mes Serge Allard et Christine Gagnon, notaires. Le rôle du conseiller juridique en ces circonstances consiste à examiner soigneusement un ensemble de documents et à effectuer certaines vérifications fondamentales auprès du syndicat avant d'attester de la qualité du titre de propriété.

Mes Allard et Gagnon ont donc offert aux participants les principaux éléments théoriques et pratiques de la documentation afférente à la vente d'une fraction de copropriété divise, tels les plans cadastraux, le certificat de localisation, la déclaration de copropriété, les règlements et le registre de la copropriété.

Maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux, consacré à l'article 1936 C.c.Q., est devenu la pierre angulaire du louage résidentiel, souligne M^e Carmen Palardy. Aussi toute exception à ce droit, telle la reprise du logement par le locateur pour s'y loger ou loger un membre de sa famille, est strictement encadrée et interprétée restrictivement en faveur du locataire, précise-t-elle.

La Régie du logement dispose du pouvoir d'autoriser les reprises de logement contestées par le locataire et elle l'exerce de façon à éviter que la demande de reprise ne soit un prétexte du locateur pour atteindre d'autres fins. Chaque année, un nombre important de demandes d'autorisation sont soumises à la Régie du logement.

Dans le contexte actuel de pénurie de logements, les dispositions du Code civil (art. 1957 à 1970 C.c.Q.) qui encadrent la reprise d'un logement résidentiel revêtent donc une importance toute particulière. À la lumière des nombreuses décisions rendues en la matière, dont une grande partie de celles-ci n'est pas rapportée, M^e Palardy a analysé les principes retenus par les régisseurs lorsqu'ils sont saisis d'une demande de reprise.

Bâtiments neufs

Plus de trois ans après l'instauration du système de garantie sur les bâtiments résidentiels neufs, les juristes commencent à en découvrir les différents aspects, souligne M^e Gilles Doyon. Il s'est appliqué à en expliquer le fonctionnement et la manière de faire valoir ses recours en arbitrage, prévus au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Ce nouveau système obligatoire ne fait pas l'unanimité, à cause notamment du dédoublement des juridictions qu'il occasionne. En effet, « l'arbitre désigné, à l'instar de l'administrateur de la garantie, ne peut en aucun cas statuer sur une réclamation en dommages découlant de la responsabilité civile ou sur une réclamation en indemnité contre un assureur ou un garant que l'une des parties peut être en droit d'exercer », précise M^e Doyon.

Par conséquent, « ce système de justice ad hoc présente de sérieuses embûches et des difficultés réelles qui devront tôt ou tard être éliminées ou corrigées par voie de législation, de réglementation ou de décisions judiciaires faisant autorité », conclut-il.

¹ P. ex., Re/Max Action inc. c. Jubuisson, 99BE-1169 (C.Q.).

² C.Q. Longueuil, no 505-02-002387-946, 08-12-95.

 

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