Les hypothèques légales

Des outils efficaces

Lise I. Beaudoin, avocate

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Non je ne suis pas M^e François Bousquet ! Et je regrette si cela en déçoit certains d'entre vous ! », s'exclamait avec humour M^e Jean-Pierre Bousquet au tout début d'une session de formation permanente consacrée aux hypothèques légales. Certains se souviendront que François Bousquet, maintenant juge à la Cour du Québec, a donné pendant plusieurs années une formation très appréciée et très courue sur les hypothèques. C'est maintenant le confrère Jean-Pierre Bousquet qui assure la relève de ce cours. Et qu'à cela ne tienne : son cours est tout aussi bien structuré, pertinent, clair, riche en sources juridiques, dynamique et habilement livré que celui de son prédécesseur!

Les civilistes et les familialistes se doivent de bien connaître ces outils indispensables que sont les hypothèques légales. Celles-ci s'avèrent en effet des moyens fort efficaces entre les mains de l'avocat pour améliorer les chances de son client de percevoir la créance qui lui est due à la suite d'un jugement, par exemple, ou qui lui est due pour avoir participé à la rénovation ou à la construction d'un immeuble. C'est ce que réitérait M^e Jean-Pierre Bousquet lors du cours consacré aux caractéristiques communes principales de l'hypothèque et aux règles particulières applicables aux hypothèques légales.

Notions générales communes

Certaines notions et règles sont communes à toutes les hypothèques, les légales aussi bien que les conventionnelles. En voici quelques-unes brièvement.

Par définition, l'hypothèque est un droit réel, elle peut être mobilière ou immobilière, elle est nécessairement l'accessoire d'une obligation et confère le droit d'être préféré sur le prix de vente. Le droit réel que constitue l'hypothèque donne à son détenteur un droit de suite, c'est-à-dire le droit de suivre le bien grevé en quelques mains qu'il soit.

Ce droit de suite ne serait pas aussi absolu ou évident en matière mobilière qu'il ne l'est en matière immobilière, note toutefois M^e Bousquet. S'ajoute à cette réalité le fait que la qualification d'un bien en meuble ou immeuble recèle encore certaines incertitudes. C'est, entre autres, pourquoi l'article 903 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui énonce que les meubles à demeure ou matériellement attachés ou réunis à un immeuble sont immeubles tant qu'ils y restent (la fournaise au sous-sol, p. ex.), doit se lire de la manière prévue à l'article 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil, conseille M^e Bousquet.

L'hypothèque ne peut grever les biens insaisissables, ni les meubles du débiteur qui garnissent sa résidence principale, ni les biens qui sont nécessaires à sa vie ou qui servent à l'usage du ménage¹. Elle peut par ailleurs grever un ou plusieurs biens particuliers, corporels ou incorporels, et aussi un ensemble de biens compris dans une universalité². Elle peut grever une partie indivise d'un bien; elle est alors soumise aux limitations de l'article 2679 C.c.Q.

Puisqu'elle est l'accessoire d'une obligation, l'extinction de cette dernière entraîne aussitôt l'extinction de l'hypothèque. « Il s'agit là d'un principe fondamental, rappelle M^e Bousquet, l'hypothèque ne peut subsister seule ». L'hypothèque constitue enfin une cause légitime de préférence, comme la priorité.

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L'hypothèque doit être publiée pour que les droits hypothécaires soient opposables aux tiers³. La publicité de ces droits naît de l'inscription faite sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier⁴. Elle établit aussi leur rang, ceux-ci prenant rang suivant la date d'inscription, sauf exception comme dans le cas de l'hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ou comme dans le cas de l'hypothèque du vendeur⁵.

Hypothèque légale

Les seules créances pouvant donner lieu à une hypothèque légale sont au nombre de quatre : (1) les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales et celles de l'État ou de personnes morales de droit public prévues dans des lois particulières⁶; (2) les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble⁷; (3) la créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance⁸; et (4) les créances qui résultent d'un jugement⁹.

Ces circonstances peuvent donner lieu à une hypothèque légale, elles n'y donnent pas lieu automatiquement, rappelle M^e Bousquet. Certains gestes doivent être posés, comme l'inscription sur le registre approprié par exemple.

Pension alimentaire

Bien que la perception de la pension alimentaire soit du ressort du ministère du Revenu et que celui-ci puisse inscrire au nom du créancier une hypothèque légale, rien dans la Loi facilitant le paiement des pensions alimentaires n'empêche, en principe, le créancier alimentaire d'inscrire une hypothèque légale pour garantir le paiement de sa pension. Dans l'affaire H.(J.) c. F.(W.)¹⁰, la Cour d'appel du Québec a d'ailleurs reconnu la possibilité pour le créancier alimentaire d'inscrire pareille hypothèque. Dans le même arrêt, elle affirmait que le créancier alimentaire peut faire saisir un bien du débiteur s'il considère que le ministère du Revenu n'agit pas suffisamment rapidement et qu'il y a risque de perte du bien à saisir, informe M^e Bousquet.

Tous les biens ne peuvent toutefois pas être grevés de cette hypothèque. Et le tribunal a un pouvoir d'appréciation pour réduire le nombre de biens hypothéqués et pour ordonner la radiation de l'inscription à l'égard de certains biens.

Bien que l'article 404 C.c.Q. ne permette pas, sans le consentement écrit de son conjoint, de grever la résidence familiale d'une hypothèque, il est possible d'inscrire contre cette résidence une hypothèque légale, même si une déclaration de résidence familiale a été inscrite. L'hypothèque légale est alors inscrite par le créancier et non par l'époux propriétaire de la résidence familiale comme c'est le cas pour les hypothèques conventionnelles.

Recours du créancier

Quatre recours peuvent être exercés par un créancier hypothécaire. Deux de ceux-là sont peu utilisés. Il s'agit de la prise de possession à des fins d'administration et de la vente par le créancier. Ces deux recours sont réservés aux hypothèques sur les biens d'une entreprise. La prise de possession à des fins d'administration ne permet pas de vendre les biens hypothéqués. Son principal avantage réside dans le délai plus court pour obtenir le délaissement (10 jours au lieu de 20 ou 60 jours). Les obligations par ailleurs imposées dans le cas de la vente par le créancier comportent des risques et des inconvénients : il doit vendre sans retard inutile, pour un prix commercialement raisonnable et dans le meilleur intérêt du propriétaire du bien hypothéqué. En présence d'hypothèques subséquentes, il n'y a pas d'avantage à opter pour ce recours, avise M^e Bousquet. En effet, l'acheteur éventuel offre un prix moins élevé car il prend le bien à charge de ces hypothèques¹¹.

Les droits les plus fréquemment utilisés sont la vente sous contrôle de justice et la prise en paiement. La vente sous contrôle de justice est utilisée régulièrement car elle permet de vendre tous les biens hypothéqués selon l'un de trois modes: de gré à gré, par appel d'offres ou aux enchères (art. 2791 C.c.Q.). Le produit de la vente est distribué aux créanciers selon les causes légitimes de préférence et le rang de chacun. Il faut toutefois dresser un état de collocation après la vente. La juridiction du tribunal est déterminée par la valeur de la créance (Syndicat/L'Association des copropriétaires du Sieur de Lafontaine c. Papadopoulos, REJB 2000-20354 [C.A.]).

La prise en paiement quant à elle est aussi un recours simple et économique. Il n'y a pas de distribution d'argent, ni de collocation. Le créancier qui l'exerce devient propriétaire du bien hypothéqué libre des hypothèques publiées après la sienne. Elle éteint cependant l'obligation. C'est dire que le créancier ne peut plus rien réclamer du débiteur ou de la caution. À noter que c'est la valeur du bien pris en paiement qui détermine la juridiction du tribunal (Summerside c. Turnberry Syndicat de copropriétaires, REJB 2000-16877 [CA]).

L'exercice de ces droits requiert la publication d'un préavis au registre approprié avec preuve de la signification au débiteur, au constituant de l'hypothèque et au propriétaire du bien hypothéqué (art. 2757 C.c.Q.). (L.I.B.)

¹  Art. 2668 C.c.Q.

²  Art. 2666 C.c.Q.

³  Sauf l'exception prévue à l'art. 2727 C.c.Q.

⁴  Art. 2934 C.c.Q.

⁵  Art. 2952 C.c.Q.

⁶  Art. 2725 C.c.Q.

⁷  Art. 2726 C.c.Q.

⁸  Art. 2729 C.c.Q.

⁹  Art. 2730 C.c.Q.

¹ 0 REJB 2003-46781.

¹ 1 Art. 2790 C.c.Q.

 

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