ACAIQ c. Carrier

Avocat et courtier immobilier :
affaire tranchée!

M^e Patricia Couture, avocate Affaires civiles et pénales, Association des
courtiers et agents immobiliers du Québec

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La Cour du Québec a récemment statué sur l'exercice illégal de l'activité de courtier par un avocat dans l'affaire Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) c. Carrier¹. La Loi sur le courtage immobilier² confère l'exercice exclusif de l'activité de courtier immobilier aux titulaires d'un certificat délivré par l'ACAIQ³.

Application

L'article 1 de la Loi circonscrit son champ d'application et définit comme suit l'exercice de l'activité de courtier : «Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière, l'achat ou la vente d'une entreprise, la promesse d'achat ou de vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la Loi sur les valeurs mobilières (L.R.Q., chap. V-1.1). »

Infraction et amende

Quiconque exerce illégalement l'activité de courtier ou d'agent immobilier commet une infraction à l'article 156 et est passible d'une amende prévue à l'article 159 de la Loi :

156. « Nul ne peut, de quelque façon, prétendre être courtier immobilier ou agent immobilier, ni utiliser un titre pouvant laisser croire qu'il l'est, ni exercer l'activité de courtier immobilier ou d'agent immobilier, prétendre avoir le droit de le faire ou agir de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à le faire, s'il n'est titulaire du certificat requis par la présente loi. »

159. « Une personne déclarée coupable d'une infraction visée à l'un des articles 156 à 158, est passible d'une amende d'au moins 500 $ et d'au plus 10 000 $ s'il s'agit d'une personne physique, ou d'une amende d'au moins 1 000 $ et d'au plus 25 000 $ s'il s'agit d'une personne morale. »

Exception et intermédiaire

L'article 2 (1°) de la Loi prévoit une exception d'application en faveur des avocats et des notaires qui, dans l'exercice de leurs fonctions, se livrent à une opération visée à l'article 1.

La notion d'« opération de courtage » a été définie largement par la doctrine et la jurisprudence. Ainsi, l'auteur M^e Claude Barsalou ⁴ note qu'elle consiste à agir à titre d'intermédiaire dans le cadre des activités juridiques énumérées à l'article 1 de la Loi. Il précise que l'intermédiaire est la personne qui met en relation deux personnes ou deux groupes, c'est-à-dire le propriétaire d'un immeuble et un acheteur éventuel.

La jurisprudence reconnaît au courtier et à l'agent immobilier ce rôle d'intermédiaire.

Il a été déterminé qu'offrir un service de recherche et de référence d'acheteurs potentiels moyennant rétribution consiste à agir comme intermédiaire et que cette démarche de mettre en contact acheteur et vendeur contre rétribution constitue l'essence même de l'acte de courtage.

Il a été établi, au surplus, que la participation à la négociation finale n'est pas essentielle à l'existence de cet acte de courtage⁵.

Dans l'affaire ACAIQ c. Compagnie de fiducie M.R.S. ⁶, la Cour d'appel a reconnu une large portée à la notion d'opération de courtage et à la notion d'intermédiaire. Dans cette affaire, la Cour, dans le cadre d'une requête pour jugement déclaratoire, avait à apprécier le programme d'acheminement de clientèle mis en preuve, qui consistait à présenter ou remettre au client un dépliant publicitaire du prêteur, de mentionner au client l'existence d'une ligne directe d'appel et de remplir, suivant les directives du client, une carte-réponse pour finalement l'acheminer au prêteur.

La Cour d'appel a statué que ce programme constituait l'exercice d'une activité de courtier immobilier et une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière au sens de la Loi. Elle en était venue à la conclusion que l'acte posé l'était à titre d'intermédiaire et contribuait à la prise de contact d'une société qui veut prêter et d'une personne qui veut emprunter.

La doctrine et la jurisprudence ont donc conféré une portée relativement large à l'« opération de courtage » visée à l'article 1 de la Loi.

L'exception « avocats et notaires »

L'article 2 (1°) de la Loi, qui exclut de son champ d'application le notaire et l'avocat qui se livrent à une opération de courtage dans l'exercice de leurs fonctions, a récemment fait l'objet de jugements qui en ont circonscrit la portée.

La Cour du Québec a, entre autres cas, rendu jugement dans les affaires ACAIQ c. St-Pierre⁷ et ACAIQ c. Hudon⁸, dans lesquelles l'ACAIQ avait poursuivi des notaires pour l'exercice illégal de l'activité de courtier immobilier. Dans ses jugements, la Cour avait reconnu que l'exception de l'article 2 (1°) de la Loi s'applique à l'avocat ou au notaire qui exerce l'activité de courtier immobilier de façon incidente, à l'occasion de l'exercice de ses fonctions habituelles. En d'autres termes, il a été reconnu que l'opération de courtage doit être accessoire à l'exercice habituel des fonctions de l'avocat ou du notaire et non pas représenter en elle-même l'essentiel du mandat confié.

L'affaire Carrier

Dans l'affaire ACAIQ c. Carrier⁹, la Cour du Québec rendait cette fois jugement dans le cadre d'une poursuite pour l'exercice illégal de l'activité de courtier ou d'agent immobilier par un avocat.

Ici, l'ACAIQ reprochait à l'avocat d'avoir convenu avec une municipalité, propriétaire d'un ensemble immobilier, d'une entente en vertu de laquelle il était autorisé à vendre les terrains, bâtisses, équipements et fonds de commerce, moyennant paiement par la municipalité d'une rétribution de 8 % du prix de vente.

La transaction s'est soldée par la signature d'un bail avec option d'achat. La rémunération a conséquemment été modifiée pour prévoir le versement d'une somme de 5 000 $ annuellement, pendant la durée de la location. Deux factures ont été transmises par l'avocat, respectivement payables en 2003 et en 2004.

La Cour a reconnu que les faits mis en preuve démontraient que l'avocat avait exercé l'activité décrite à l'article 1 de la Loi sans détenir un certificat de courtier ou d'agent immobilier.

L'avocat avait soutenu ne pas être soumis à l'application de la Loi, puisque, selon lui, il bénéficiait de l'exception prévue à son article 2 (1°), prétendant avoir toujours agi sans équivoque en sa qualité d'avocat.

La Cour devait donc déterminer si l'avocat avait agi comme avocat « dans l'exercice de ses fonctions », pour déterminer s'il pouvait bénéficier de l'exception prévue à l'article 2 (1°) de la Loi. À l'instar de ce qui a été décidé dans l'affaire ACAIQ c. St-Pierre¹⁰, la Cour a conclu que l'avocat ne pouvait s'autoriser de son titre pour se livrer à une opération de courtage immobilier. Il devait au surplus démontrer qu'il posait un acte de courtage dans le cadre de l'exercice de ses fonctions d'avocat, autrement dit, dans le cadre d'un mandat général qui lui aurait été confié à titre d'avocat, ce qu'il n'a pas réussi à faire. Il a été reconnu coupable d'avoir illégalement exercé l'activité de courtier ou d'agent immobilier.

L'affaire Carrier¹¹ confirme la portée de l'article 2 (1°) de la Loi à l'effet que l'avocat ou le notaire peut accomplir les actes réservés aux courtiers et agents immobiliers seulement s'il agit dans le cadre de l'exécution d'un mandat général qui lui aura été confié à titre d'avocat ou de notaire.

¹ EYB 2005-86003 (C.Q.), cette décision a fait l'objet d'un commentaire de l'auteure, publié dans DCL, EYB2005REP353, Repères, mai 2005.
² L.R.Q., c. C-73.1, ci-après la Loi.
³ Articles 3 et 15 de la Loi.
⁴ Barsalou, Claude. Le contrat de courtage immobilier : vente d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, Montréal, Wilson et Lafleur, 1996, p.15.
⁵ Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Dierckx et al, REJB 2001-29609 (C.Q.), p. 9 et 10.
⁶ REJB 2003-42048 (C.A.).
⁷ REJB 2004-70012 (C.Q.).
⁸ REJB 2004-70014 (C.Q.) et REJB 2004-70013 (C.Q.). Ces décisions ont été confirmées par la Cour supérieure (Hudon c. Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, EYB 2005-87195 (C.S.); Requête pour permission d'appeler, C.A. Québec, 200-10-001732-051, 23 mars 2005; Désistement d'appel, C.A., Québec, 200-10-001732-051, 18 avril 2005). Ces décisions, ainsi que celle citée à la note précédente, ont fait l'objet d'un commentaire de l'auteure, publié dans DCL, EYB2004REP293, Repères, Novembre 2004).
⁹ Précitée, note 1.
¹⁰ Précitée, note 7.
¹¹ Précitée, note 1.

 

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