Le propriétaire d'un terrain avait dû retarder l'aménagement de son bien-fonds

Indemnisé par la partie expropriante

Sylvie Roussel, avocate

Le propriétaire d'un terrain qui doit retarder l'aménagement de son bien-fonds à des fins résidentielles en raison de procédures d'expropriation et qui subit des pertes occasionnées par ce retard, peut-il se faire indemniser par la partie expropriante? Le 30 janvier dernier, la Cour suprême du Canada, dans l'affaire Dell Holdings Limited c. Régie des transports en commun de la région de Toronto (No 24695), statuait que la Loi sur l'expropriation, L.R.O. 1990, ch. E-26 ontarienne permettait une telle réclamation tout en précisant que de telles pertes pouvaient être qualifiées de troubles de jouissance aux termes de la loi.

Propriétaire de 40 acres de terrain, l'appelante sollicitait des autorités gouvernementales les approbations nécessaires afin de procéder à l'aménagement résidentiel de ses terrains. Quelque temps après, l'intimée, une société d'État, dont le mandat était de voir au fonctionnement de réseaux de transport en commun inter régionaux, recommandait à la municipalité deux emplacements en vue de la construction d'une nouvelle station du réseau routier. Les deux emplacements suggérés se situaient sur les terrains de l'appelante. L'appelante s'est donc vue refuser les approbations nécessaires pour l'aménagement de ses terrains pour une période de deux ans, soit le temps nécessaire permettant à l'intimée de décider de l'emplacement de la station et de la superficie requise.

La Commission des affaires municipales de l'Ontario a décidé que les pertes occasionnées par la lenteur de la procédure d'expropriation pouvaient être indemnisées à titre de «dommages imputables à des troubles de jouissance», conformément à l'alinéa 13(2)b) de la Loi ontarienne sur l'expropriation. En appel, la Cour divisionnaire et la Cour d'appel ont toutes deux statué que les pertes subies par l'appelante et occasionnées par la lenteur de la procédure d'expropriation ne constituaient pas des troubles de jouissance au sens de la Loi.

Sous la plume de l'honorable juge Cory, la Cour examine brièvement l'historique et l'objet de la Loi sur l'expropriation pour conclure que la loi ontarienne se veut «une loi réparatrice, qui a été édictée dans le but spécifique d'indemniser adéquatement les personnes dont les biens-fonds sont expropriés dans l'intérêt public». Par ailleurs, la Cour rappelle qu'en matière d'expropriation, le pouvoir octroyé à l'autorité expropriante est un pouvoir qui ne doit être exercé qu'en dernier ressort puisqu'un tel pouvoir constitue une atteinte grave aux droits privés des propriétaires. La Cour considère, par conséquent, que le pouvoir d'expropriation doit recevoir une interprétation stricte en faveur des citoyens dont les droits de propriété sont affectés. Quant à la loi d'expropriation elle-même, la Cour confirme que celle-ci commande une interprétation large et libérale de façon à assurer son objet, lequel consiste à indemniser pleinement le propriétaire du terrain exproprié.

Ayant rappelé les principes d'interprétation applicables, la Cour examine ensuite la nature de la réclamation de l'appelante. En l'espèce, les dommages subis par l'appelante correspondent à la perte financière résultant des coûts additionnels encourus ainsi qu'à la perte de profits subie à la suite du retard occasionné par la Régie lors de l'acquisition des terrains.

La Cour considère que ces dommages peuvent être qualifiés de dommages imputables à des troubles de jouissance conformément à l'alinéa 13(2) b) de la Loi ontarienne. D'emblée, elle rejette l'argument de l'intimée à l'effet que le retard avait été causé, non par l'expropriation, mais bien par la décision de la municipalité de retarder les approbations nécessaires à l'aménagement résidentiel des terrains de l'appelante. Elle considère que la municipalité n'avait d'autres choix que d'attendre que l'intimée décide de l'emplacement de la station ainsi que de sa superficie avant d'émettre les permis nécessaires. Le retard ayant été causé par l'expropriation, il s'ensuit que les dommages subis par l'appelante étaient la conséquence normale de l'expropriation.

D'autre part, le texte de l'alinéa 13 (2) b)?) ne prévoit aucunement que les dommages imputables aux troubles de jouissance doivent être restreints aux pertes se rattachant au bien-fonds exproprié, donnant ainsi ouverture à une réclamation quant aux dommages subis eu égard à la partie non-expropriée du bien fonds. Il suffit qu"il existe un lien de cause à effet entre le dommage et l'expropriation et il importe peu que les pertes soient relatives à la partie non-expropriée du bien-fonds. En l'espèce, la Cour considère toutefois que les dommages subis par l'appelante ne se rapportent pas uniquement à la partie non-expropriée du bien-fonds. Puisque l'appelante avait l'intention d'aménager l'ensemble de ses terrains, elle ne pouvait procéder à ses travaux tant et aussi longtemps que l'intimée n'ait déterminé le choix de l'emplacement à exproprier. C'est donc l'ensemble des travaux qui a été retardé de deux ans.

Enfin, elle ne souscrit pas à la position adoptée tant par la Cour divisionnaire que par la Cour d'appel à l'effet que le retard survenu soit antérieur à l'expropriation. D'avis que l'expropriation constitue un processus continu, étant plus que l'acte lui-même, une partie a donc le droit d'être indemnisée pour des dommages subis avant la date d'expropriation. L'approche fondée sur le lien de causalité plutôt que sur des considérations de nature contemporelle doit être retenue dans l'évaluation du droit à l'indemnisation. Finalement, elle considère qu'en l'instance, on ne saurait reprocher à l'appelante de n'avoir mitiger ses dommages vu la nature commerciale de ses activités. Elle accueille donc le pourvoi de l'appelante et rétablit le montant de 500 000 $ accordé par la Commission municipale de l'Ontario à titre de dommages sous le chef de troubles de jouissance.

Pour sa part, l'honorable juge Iacobucci, dissident, ne peut souscrire à l'opinion exprimée par ses collègues majoritaires. D'une part, il considère que les pertes causées par l'écoulement du temps antérieur à l'expropriation elle-même ne peuvent être considérées comme des pertes imputables à des troubles de jouissance. D'autre part, ces pertes n'ont pas été causées par l'intimée mais bien la municipalité à qui appartenait le pouvoir d'approuver la demande de modification de zonage. Il conclut donc que les pertes subies par l'appelante n'étaient pas la conséquence de l'expropriation.

Sylvie Roussel est avocate chez Noël Berthiaume