L'atelier du droit immobilier, présenté lors du congrès du Barreau 2001, était animé par Me Aldé Frenette. Il y a été question du droit à la rétribution du courtier immobilier face au propriétaire-vendeur récalcitrant et face au promettant acquéreur délinquant, ainsi que de la jurisprudence récente sur l'obligation de vérification, d'information et de conseil du courtier immobilier.
C'est Me Claude Barsa-lou qui a commenté la jurisprudence récente sur l'obligation de vérification, d'information et de conseil du courtier immobilier. Il a d'abord rappelé que la Loi sur le courtage immobilier (Lci) actuelle est entrée en vigueur en 19941. Elle a modifié en profondeur le droit du courtage immobilier, en imposant notamment un encadrement des activités des courtiers et des agents immobiliers. Les courtiers et les agents immobiliers doivent dorénavant respecter un ensemble d'obligations et de devoirs déontologiques énoncés dans la Lci et ses règlements. S'ajoute à cet arsenal, « l'article 1434 C.c.Q. qui incorpore dans les contrats les dispositions d'ordre public des lois professionnelles et de leurs règlements, dont les règles déontologiques qui portent sur les relations des professionnels avec leurs clients et qui ne peuvent être écartées par stipulation contraire », précise-t-il2.
C'est donc à la lumière de ce nouveau cadre contractuel que Me Barsalou a procédé à un examen minutieux de la jurisprudence relative à l'obligation de vérification, d'information et de conseil du courtier immobilier. Son analyse l'amène à conclure entre autres que « le niveau de compétence exigé de la part des courtiers et agents immobiliers est désormais plus élevé ».
Me Françoise Roy a quant à elle proposé une révision de la jurisprudence relative aux actions en recouvrement de rétribution du courtier immobilier inscripteur dirigées contre le promettant acquéreur. Le courtier inscripteur3 est celui qui agit pour le vendeur et il est lié avec ce dernier par un contrat de courtage immobilier. Or comme il n'y a pas en général de contrat entre le courtier inscripteur et le promettant acquéreur, les actions en recouvrement de rétribution dont il s'agit ici ont un fondement extracontractuel4. S'agissant du domaine de la responsabilité civile extracontractuelle, l'existence d'une faute, commise en l'occurrence par le promettant acquéreur, est requise pour le succès de l'action. Le test « à qui la faute si la vente n'a pas eu lieu ? » s'avère généralement le plus utile pour régler ces situations et consiste pour l'essentiel à déterminer « ce qu'aurait fait une personne normalement raisonnable en pareilles circonstances ». Car dans ces actions de courtiers inscripteurs dirigées contre promettant acheteur, le courtier cherche à récupérer la rétribution à laquelle il estime avoir droit puisque, ne serait-ce du refus de l'acheteur de procéder à l'achat de l'immeuble tel que promis, la vente aurait bel et bien eu lieu et il aurait encaissé sa rétribution.
Divers moyens de défense s'offrent au promettant acheteur ainsi poursuivi. Certains ont davantage de succès que d'autres. Et lorsque les faits s'y prêtent, la meilleure défense du promettant acheteur poursuivi en recouvrement de commission par le courtier inscripteur demeure l'absence de faute. Il reste toutefois que les faits doivent être bien scrutés, l'existence ou non d'une faute ne va pas toujours de soi. Car il ne s'agit pas toujours de cas où c'est par pur caprice que le promettant acquéreur décide de ne plus acheter. Si l'on peut concevoir assez facilement que le promettant acquéreur qui se voit retirer son financement par son institution financière à la suite de la perte de son emploi n'a commis aucune faute, qu'en est-il du couple qui se sépare et qui décide de ne plus acheter l'immeuble en question? Et encore, qu'en est-il du cas du promettant vendeur et du promettant acquéreur qui s'entendent pour annuler la vente? Qu'en est-il du cas du promettant acquéreur qui réalise après coup qu'il n'a pas réellement les moyens financiers pour acheter l'immeuble?
Me Roy a fourni et commenté plusieurs cas d'application illustrant des situations de fait où pareilles actions furent accueillies ou rejetées.
Qu'advient-il par ailleurs du droit à la rétribution du courtier immobilier inscripteur lorsque la vente est empêchée par le vendeur? Après avoir revu les règles générales portant sur le droit à la rétribution, Me Henri Richard a pour sa part commenté, jurisprudence à l'appui, les raisons les plus fréquentes imputables au client-inscripteur qui empêchent la passation d'un acte de vente final. Ces raisons se résument comme suit: défaut de fournir des titres de propriété clairs; défaut de respecter une condition de la promesse d'achat; défaut de respecter le contrat de courtage (manœuvres destinées à l'éluder, paiement de la commission); mauvaise foi ou intransigeance; refus sans motif de passer l'acte de vente devant notaire; vente à un tiers après acceptation d'une promesse d'achat; et défaut de liquider la communauté de biens. En conclusion, il rappelle que, « lorsqu'une promesse d'achat contient les conditions usuelles et qui correspondent aux clauses du contrat de courtage, le propriétaire-vendeur n'est pas obligé de vendre. Cependant, dans un tel cas, la rétribution est exigible ».
1 Le 15 janvier 1994, L.R.Q., c. C-73.1.
2 P. ex., Germain c. Lavoie, C.S. Abitibi, n° 615-05-000292-973, 19 mai 1999, qui illustre par ailleurs l'étendue du devoir d'information du courtier immobilier en vertu de l'article 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Le courtier immobilier et son agent ont été condamnés à payer plus de 59 000 $ aux acheteurs d'un immeuble affecté de différents vices.
3 À l'opposé du courtier collaborateur qui, lui, agit pour l'acheteur.
4 Voir p. ex., Montréal Trust c. Grisé, [1992] R.R.A. 832.
