Le droit de la construction a passablement évolué au cours des dernières années, tant aux niveaux législatif que jurisprudentiel. C'est ce qui ressort du colloque sur Les récents développements en droit de la construction que tenait récemment le Service de la formation permanente du Barreau.
L'industrie de la construction est sûrement l'une des plus réglementée qui soit: entre 2000 et 2500 lois peuvent, un jour ou l'autre, s'appliquer à un entrepreneur québécois |
Le nouveau Code de construction est entré en vigueur le 7 novembre 2000, et son application a été confiée à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Il a comme principal objectif d'établir les normes de base applicables aux travaux de construction des bâtiments et des installations qui sont destinés à l'usage du public.
Le législateur a voulu alléger la réglementation qui pèse sur l'industrie de la construction. Car « l'industrie de la construction est actuellement l'une des plus réglementées qui soit. Entre 2000 et 2500 lois peuvent, un jour ou l'autre, s'appliquer à un entrepreneur québécois », expose Me François Morissette, de l'Association de la construction du Québec. Mais, ajoute-t-il « le fardeau administratif qui pèse sur les épaules des entrepreneurs est plus lourd aujourd'hui qu'il ne l'était avant l'entrée en vigueur du nouveau code ».
Lorsqu'ils entreprennent de nouveaux travaux de construction, les entrepreneurs doivent dorénavant compléter un formulaire de déclaration de travaux et le faire parvenir à la RBQ au plus tard le vingtième jour qui suit la date du début des travaux. « On a créé un nouveau formulaire pour simplifier le travail des administrateurs », dit Me Morissette. Ce nouveau délai de 20 jours rendra souvent cette déclaration inutile, puisque la durée moyenne des travaux de construction est de 30 jours au Québec. Cela veut dire que « lorsque les inspecteurs de la Régie vont se pointer sur un chantier, dans bien des cas, les travaux seront déjà terminés ».
Par ailleurs, depuis novembre dernier, une nouvelle catégorie d'inspecteurs est venue s'ajouter à la liste des inspecteurs. « Il y avait déjà l'inspecteur de la Commission de la construction du Québec, l'inspecteur de la Commission de la santé et sécurité du Travail (CSST), l'inspecteur professionnel (du Code des professions) et l'inspecteur municipal. Il y a maintenant en plus l'inspecteur de la RBQ. « Cela veut dire qu'on pourrait avoir des situations où, d'un côté, un inspecteur de la CSST juge un chantier sécuritaire et, de l'autre, un inspecteur de la RBQ qui croit qu'il faut fermer ce même chantier », ironise Me Morissette.
Au cours des dernières années, les tribunaux ont rendu des décisions importantes en matière d'interprétation des contrats d'entreprise dans le domaine de la construction. « Certaines de ces décisions ont bouleversé des principes qui avaient été appliqués au cours des 50 années précédentes », souligne Me Olivier Kott, de l'étude Ogilvy Renault. Ainsi, par exemple, la notion d'abus de droit peut désormais être invoquée même dans les cas où une partie exerce un droit prévu à son contrat1. Il suffit de démontrer que son cocontractant n'a pas agi comme l'aurait fait tout individu raisonnable et prudent placé dans les mêmes circonstances2. Par ailleurs, tant le donneur d'ouvrage que l'entrepreneur sont aujourd'hui liés par une obligation de renseignement. L'intensité de cette obligation dépendra du degré d'expertise que possède chaque partie, ainsi que des renseignements auxquels elles ont accès3. L'obligation de renseignement inclut généralement l'obligation de ne pas induire son cocontractant en erreur, de ne pas fournir des informations erronées, de ne pas fournir des informations ambiguës ou contradictoires, et de ne pas fournir des informations incomplètes. Elle se poursuit généralement pendant toute la durée des travaux.
À noter que « l'obligation du donneur d'ouvrage de renseigner les entrepreneurs doit être mise en perspective avec l'obligation des entrepreneurs de se renseigner, sans toutefois refaire tout le travail effectué par le donneur d'ouvrage et ses professionnels », fait remarquer Me Kott. Et les contrats accordés par les donneurs d'ouvrage pour les grands chantiers pourront, suivant les circonstances, être qualifiés de contrats d'adhésion. Cela entraînera l'annulation de leurs clauses abusives ou, à tout le moins, la réduction des obligations qu'elles renferment.
Le fameux dossier de la pyrite ce minerai employé comme pierre de remblai sous la fondation des maisons a pris beaucoup d'ampleur depuis 1998, l'année où les problèmes liés à son gonflement ont été connus du public. Selon l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), elle serait la source de 2 183 cas de dommages aux maisons de la Rive-Sud de Montréal. « Ce problème a donné naissance à une certaine névrose: bien des gens flippent lorsqu'ils aperçoivent une simple craque dans un mur de leur maison, fait observer Me Claude Coursol, conseiller juridique de l'ACQC. Il a également donné naissance à de nombreuses poursuites pour vices cachés. » Et les tribunaux ont confirmé à plus d'une reprise que le propriétaire d'un immeuble dont le remblai contient de la pyrite bénéficie d'un recours en vice caché contre son vendeur, notamment dans les affaires Chevrier4 et Chabot5. L'absence de détérioration physique du bâtiment n'a pas été retenue comme une défense suffisante. Si la présence de la pyrite fait en sorte que le bâtiment est devenu pratiquement invendable, que ses propriétaires ne l'auraient pas acheté s'ils avaient connu son existence, et qu'en plus il faut procéder à des réparations afin de prévenir de plus amples dégâts, on peut certainement conclure qu'il souffre d'un vice caché.
« Le fait que l'acheteur ait observé quelques minimes fissures à la dalle de béton avant d'acheter ne le prive pas de recours contre le vendeur », remarque Me Coursol. De même, « si les fissures sont assez importantes mais que le vendeur s'est fait rassurant à leur égard, on pardonnera à l'acheteur de ne pas avoir poussé son investigation plus loin ».
Cela dit, il n'en demeure pas moins que l'acheteur assume encore une obligation de prudence qui le contraint à faire une visite attentive des lieux et à faire preuve de discernement ne pas se déclarer « capable de vivre avec cela »6.
Depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, le corpus jurisprudentiel qui traite des pertes d'ouvrage et malfaçons (art. 2118 à 2121) s'est lentement étoffé. Mais la plupart des décisions furent rendues en vertu des anciens articles 1688 et 1689 C.c.B.C. « Cela s'explique par le fait que les litiges en matière de perte d'ouvrage prennent généralement bien des années à se régler, explique Me Geneviève Marcotte, de l'étude Heenan Blaikie. Comme les principes énoncés à l'article 2118 C.c.Q. sont essentiellement les mêmes que ceux de l'article 1688 C.c.B.C., les tribunaux ont d'ailleurs reconduit l'interprétation donnée aux anciens articles aux nouvelles dispositions de 2118 C.c.Q. »7
« Les tribunaux ont par ailleurs donné, ces dernières années, une interprétation large à la notion de perte de l'ouvrage. Tout vice de construction grave de nature à affecter la solidité de l'édifice entraîne une perte8. En fait, il suffit que le défaut de construction puisse mener à la perte potentielle de l'ouvrage, cause des inconvénients sérieux ou provoque des difficultés importantes dans son utilisation9.
L'application du nouvel article 2118 C.c.Q. a mené à des conclusions similaires. Une perte partielle qui est de nature à limiter substantiellement l'utilisation normale de l'ouvrage, ou qui fait perdre à une maison son caractère résidentiel, entraîne la perte de l'ouvrage telle que définie à l'article 2118. « Comme on le voit, les tribunaux donnent à la notion de perte de l'ouvrage de l'article 2118 la même large interprétation que sous l'ancien article 1688 », note Me Marcotte.
1 Régie d'assainissement de eaux du bassin de La Prairie c. Janin Construction (1983) Ltée, J.E. 99-765.
2 Languedoc. c. Société de récupération d'exploitation et de développement forestiers du Québec (Rexfor), J.E. 99-1014.
3 Rénovation Michel Joseph Larose Inc. c. Gadbois, J.E. 99-2149
4 Chevrier c. Pintal, C.Q., no 505-32-009387-995, 6 juillet 2000.
5 Chabot c. Fournier, C.Q., no 505-22-003146-984, 14 février 2000.
6 Godbout c. Beauregard, C.Q., no 505-32-009252-991, 1er mai 2000.
7 Centre d'auto Lavigne inc. c. Services de gestion des carburants M.T.L. inc., J.E. 2000-51 (C.S.)
8 Gestion G.M. Inc. c. Construction Daniel Dumont et Fils Inc., J.E. 97-955 (C.A.).
9 Bélanger et al. c. APCHQ, J.E. 98-114 (C.S.).
