Les litiges portant sur le nouveau plan de garantie des maisons neuves, en vigueur depuis 1999, sont soumis à une procédure spéciale de règlement non judiciaire. Lors d'une conférence qui avait récemment lieu à l'Université Laval1, Me Serge Crochetière, du cabinet Crochetière & Pétrin, a passé en revue les différentes étapes de cette procédure.
Le droit de la construction dans le secteur résidentiel est soumis, depuis 1999, à une procédure spéciale de règlement non judiciaire des litiges |
« Le plan de garantie est un endossement des engagements de l'entrepreneur et non une assurance », précise d'entrée de jeu Me Crochetière. Il couvre les obligations des entrepreneurs qui ont contracté la construction d'une résidence neuve. Deux organismes ont été accrédités au Québec pour administrer le plan: l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ) et Garantie Habitation du Québec.
Selon le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment, le propriétaire d'une résidence neuve couverte par le plan de garantie et qui constate des défauts dans la construction dénonce d'abord le problème par écrit à l'entrepreneur avec copie à l'administrateur.
Si 15 jours après la dénonciation l'entrepreneur n'y a pas donné suite ou si son intervention est non satisfaisante, le propriétaire en avise par écrit l'administrateur. Des frais de 100 $ sont exigés pour l'ouverture du dossier. Ils ne lui sont remboursés que si la décision rendue par l'administrateur en bout de ligne lui est favorable, en tout ou en partie. « Il s'agit d'une forme de ticket modérateur, explique Me Serge Crochetière. Il coûterait trop cher de traiter des plaintes pour des poignées de portes. »
Dans les 15 jours suivant la réception de l'avis, l'administrateur demande à l'entrepreneur d'intervenir et de l'informer des mesures qu'il entend prendre pour remédier à la situation. Le règlement accorde à l'administrateur 15 jours après l'expiration du délai accordé à l'entrepreneur pour se rendre sur les lieux de la construction. Dans les 20 jours suivant l'inspection, il produit un rapport écrit constatant le règlement du dossier ou l'absence de règlement.
En l'absence de règlement, l'administrateur statue sur la réclamation. Il peut ordonner à l'entrepreneur de corriger ou de parachever les travaux ou de rembourser le propriétaire pour les réparations conservatoires nécessaires et urgentes.
Si l'entrepreneur fait défaut de se conformer à l'ordonnance et si aucune des parties ne demande la médiation ou ne conteste la décision de l'administrateur en arbitrage, ce dernier rembourse le propriétaire et se charge de corriger ou de parachever les travaux. L'administrateur est subrogé dans les droits du propriétaire à l'égard de l'entrepreneur jusqu'à concurrence des sommes qu'il a déboursées.
L'entrepreneur et le propriétaire peuvent de concert s'entendre pour soumettre le différend à un médiateur.
Depuis la mise sur pied du plan de garantie des maisons neuves, le 1er janvier 1999, à la connaissance de Me Crochetière, il n'y a pas eu un seul recours à la médiation. « Cela est dû à la façon de partager les frais de la médiation », estime-t-il. Le propriétaire et l'entrepreneur assument ces coûts à parts égales. Si l'administrateur participe à la médiation, il en assume un tiers des coûts. « De plus, la médiation est intercalée entre la décision de l'administrateur et l'arbitrage, indique Me Crochetière, alors qu'ordinairement, la médiation se fait avant la décision. Si l'inspecteur rend une décision qui avantage le bénéficiaire, il n'a alors pas intérêt à aller en médiation. »
Le règlement prévoit que les informations communiquées durant le processus de médiation ne peuvent être révélées par le médiateur.
Dans les 15 jours suivant la réception d'un avis du médiateur constatant l'échec partiel ou complet de la médiation, le propriétaire ou l'entrepreneur peuvent soumettre leur différend à l'arbitrage. De même, s'ils sont insatisfaits d'une décision de l'administrateur, ils peuvent, dans les 15 jours, soumettre le différend directement à l'arbitrage sans passer par la médiation.
La demande d'arbitrage est adressée directement à un des trois organismes d'arbitrage autorisés par la Régie du Bâtiment. L'organisme avise les autres parties de la tenue de l'arbitrage et nomme un arbitre. Il transmet ensuite aux parties un document de vulgarisation expliquant les règles de procédure et la façon de se comporter en arbitrage.
L'arbitre statue sur le litige en appliquant les règles de droit. Si les circonstances le justifient, il peut aussi appliquer les règles d'équité. « Ces règles d'équité excèdent les obligations légales auxquelles les entreprises sont assujetties. Le législateur a ainsi peut-être accordé aux arbitres un pouvoir plus grand qu'aux tribunaux de commun. Il y a peut-être là matière à contestation devant un tribunal de droit commun », de faire remarquer Me Crochetière. La décision de l'arbitre est finale et définitive.
Les coûts de l'arbitrage sont assumés à parts égales par l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur. Si le propriétaire est demandeur, les coûts sont à la charge de l'administrateur, à moins que le propriétaire n'ait eu gain de cause sur aucun aspect de sa réclamation. Dans ce cas, l'arbitre départage les coûts. Celui-ci statue aussi sur le quantum des dépenses d'expertise.
1 L'événement avait lieu dans le cadre de la série de conférences de sensibilisation aux modes non judiciaires de règlement organisée par la Faculté de droit, le Barreau de Québec et le Centre d'arbitrage commercial, national et international de Québec.
