Le gagne-pain des courtiers et agents immobiliers c'est bien évidemment la rétribution (commission) à laquelle ils ont droit lorsqu'ils contribuent effectivement à la vente d'un immeuble. Or, il arrive fréquemment que les courtiers ne s'entendent pas sur le partage de la rétribution lors d'une opération immobilière. Afin donc de pouvoir régler eux-mêmes ce type de litiges, les courtiers immobiliers se sont regroupés et ont à cet égard établi des règles de conduite et de procédure pour déterminer « à qui revient la commission » lorsqu'il y a mésentente. Il s'agit en l'occurrence du Règlement de conciliation et d'arbitrage de la Fédération des Chambres immobilières du Québec. Et c'est tout ce qui entoure et constitue ce processus de règlement des litiges entre courtiers que Me Alain Mongeau est récemment venu expliquer lors d'un séminaire d'une demi-journée organisé par le Service de la formation permanente du Barreau.
Disons d'entrée de jeu qu'il n'est nullement question ici de litiges opposant un courtier à son client-vendeur ou client-inscripteur dans le cadre d'un contrat de courtage immobilier. En effet, les critères bien connus en droit civil applicables à la « théorie de la cause efficiente » de la vente d'un immeuble ne sont pas les mêmes selon qu'on se situe dans le cadre d'un recours contre le client-vendeur ou d'une mésentente entre courtiers. Avis donc aux plaideurs qui pourraient être appelés à représenter des courtiers devant un Conseil d'arbitrage de la Fédération des Chambres immobilières: la jurisprudence de droit civil des tribunaux de droit commun sur la cause efficiente n'est pas pertinente. Ce sont les critères établis en cette matière par la jurisprudence des conseils d'arbitrage de la Fédération des Chambres immobilières qui s'appliquent.
Il faut en outre distinguer le droit à la rétribution d'une éventuelle infraction déontologique, certains comportements de courtiers ou agents pouvant plutôt (ou aussi) déclencher l'application des dispositions et sanctions du Code de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Et ce dernier sujet n'est pas l'objet du cours que donne Me Mongeau.
Deux organes régulateurs privés existent dans le domaine du courtage immobilier au Québec: la Fédération des Chambres immobilières du Québec (la Fédération), qui regroupe les différentes Chambres immobilières du Québec, et l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). Ces entités sont des groupements à adhésion volontaire. Elles ne sont régies par aucune loi et édictent elles-mêmes les règles de conduite et de procédure applicables à leurs membres. En y adhérant, les courtiers et agents acceptent en retour de se conformer à cette autorégulation. L'ACAIQ contrôle notamment l'admission, la compétence et la déontologie de ses membres. Alors que la Fédération applique la procédure de conciliation et d'arbitrage des différends relatifs à la rétribution entre courtiers et ex-courtiers membres.
Bref, entre courtiers et ex-courtiers membres, les règles et règlements de la Fédération, dans lesquels s'insèrent le Code de déontologie de l'ACAIQ et le Règlement sur la conciliation et l'arbitrage, sont d'ordre contractuel privé.
Le processus de conciliation et d'arbitrage des mésententes entre courtiers a été établi en 1983 et il est assez bien implanté dans le domaine du courtage immobilier au Québec. Au point où « les courtiers et agents ont maintenant le réflexe d'en tenir compte, c'est imprégné dans leur mentalité, et aussi plusieurs directeurs de succursales de maisons de courtage sont entraînés et siègent comme arbitres sur les conseils d'arbitrage », précise Me Mongeau. Dans la grande région de Montréal, 90 % des mésententes entre courtiers relativement à la rétribution se règlent à l'étape de la conciliation, et environ une quinzaine de cas seulement par année se rendent à l'arbitrage.
Les courtiers et ex-courtiers membres d'une chambre immobilière n'ont pas le choix: ils doivent soumettre les différends qui les opposent à ce processus de conciliation et d'arbitrage, à l'exclusion des tribunaux de droit commun. Et il s'agit là d'un principe d'ailleurs fréquemment reconnu par les tribunaux1. Dans des circonstances exceptionnelles seulement, les tribunaux de droit commun pourront être saisis de questions entourant ces litiges, comme une requête en annulation d'une décision arbitrale par exemple. Mais là encore, le tribunal jugera en fonction du milieu dont il s'agit, et il ne retiendra pas forcément un argument invoquant le manque d'indépendance ou d'impartialité d'un conseil d'arbitrage au seul motif que les arbitres connaissaient les parties2. Le fait que souvent les arbitres et les parties se connaissent est inhérent au marché du courtage immobilier au Québec, surtout en dehors des grands centres, explique Me Mongeau, en conséquence ceci ne constitue pas une situation permettant de conclure au défaut d'indépendance d'un conseil d'arbitrage.
Notons que le but premier du Règlement de conciliation et d'arbitrage est justement d'assurer que les différends soient traités en fonction de critères uniformes applicables à l'ensemble de la profession et que les agissements des intervenants soient jugés par leurs pairs, familiers avec les us et coutumes du courtage immobilier, le tout dans le respect des règles sur l'arbitrage contenues au Livre VII du Code de procédure civile du Québec. Comme ce processus obéit toutefois à des règles de procédure et des critères de prise de décision qui lui sont propres, l'avocat qui conseille des courtiers immobiliers a donc avantage à connaître ces règles particulières. « L'application du règlement est simple mais les parties doivent tout de même s'en servir de façon à constituer leur preuve de manière efficace. Une bonne compréhension permet au plaideur de rapidement faire valoir les droits du courtier qu'il représente », avise Me Mongeau.
La presque totalité des dossiers soumis à un Conseil d'arbitrage impliquent un courtier immobilier qui a intéressé un client et qui en a vu un autre obtenir la promesse d'achat qui a donné lieu à l'acte de vente.
Dans le cadre d'une vente, le courtier qui détient le contrat de courtage reçoit la fonction dite inscription de la rétribution. Celui qui obtient la promesse d'achat perçoit la fonction dite de collaboration de la rétribution. Cependant, selon le rôle qu'ils ont joué dans la transaction, les courtiers ne parviennent pas toujours à s'entendre sur le partage de la commission.
Peu de litiges sont liés à la fonction inscription. Mais cela peut se produire, notamment lorsque le contrat de courtage sur un immeuble tire à sa fin. Par exemple, un courtier collaborateur visite une propriété avec ses clients-acheteurs et constate que le contrat de courtage immobilier se termine dans deux jours. Il peut être alors très tenté de laisser s'écouler ce délai pour écarter l'autre courtier (celui avec la fonction inscription) et toucher ainsi la pleine rétribution... Tentant, mais illégal, de dire Me Mongeau. En effet, en pareils cas où le courtier collaborateur constate que l'inscription arrive bientôt à terme, il doit donner, ne serait-ce que brièvement, la chance au courtier inscripteur de renouveler son contrat de courtage immobilier.
Les litiges sont surtout liés à la fonction collaboration. Il y a par exemple les cas où un acheteur potentiel consulte plusieurs courtiers. Comment déterminer à quel courtier collaborateur il a accordé sa fidélité, donnant ainsi droit à la rétribution? Ou encore, un courtier collaborateur a visité une bonne cinquantaine de propriétés avec ses clients-acheteurs, mais ceux-ci ont soudainement opté pour une propriété découverte lors d'une visite libre, sans être accompagnés de leur courtier... Que valent les efforts de ce courtier collaborateur?
On sait que de nombreuses démarches doivent souvent être effectuées par le courtier collaborateur pour convaincre un acheteur potentiel. Quelles sont celles qui sont suffisamment significatives pour donner droit à la rétribution? Pour répondre à la question, il faut en fait déterminer quelle fut la cause efficiente de la vente, et cela en suivant les critères établis dans le milieu ou par la jurisprudence d'arbitrage de la Fédération. Et cette cause efficiente c'est (en court) le déclic, l'élément déclencheur, tel l'intérêt suscité par un courtier auprès d'acheteurs éventuels, qui a fait que le désir d'acheter s'est produit. Dans l'exemple de la visite libre ci-haut, si c'est la personne sur les lieux (le courtier inscripteur, par exemple) lors de cette visite libre qui a produit cet élément déclencheur, elle est la cause efficiente de l'opération de courtage. Et le courtier collaborateur n'aurait en principe pas droit à un partage de la rétribution, même s'il a effectué de nombreuses démarches ou fournis plusieurs services (de taxis d'une propriété à l'autre, par exemple) pour ses clients.
Une jurisprudence d'arbitrage constante rappelle entre autres à cet égard qu'une chaîne d'événements entraînant la réalisation d'une opération de courtage ne peut être analysée qu'en fonction de la propriété qui fait l'objet du différend. En d'autres termes, toutes les démarches préalables à cette opération de courtage, notamment celles concernant d'autres propriétés, n'ont que très rarement un impact dans la détermination de la cause efficiente.
1 Par exemple, Groupe Sutton immobilier inc. c. Chambre immobilière du Grand Montréal et Re-Max Alliance inc., Cour supérieure, 500-05-030605-974, 20 mai 1997.
2 La Capitale Centre c. Re/Max des Mille-Îles inc., Cour du Québec, 500-02-083330-006, 7 avril 2000.
