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Les développements récents en droit de la copropriété 2022

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FRAIS D'INSCRIPTION POUR LES MEMBRES DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES

Membre de la Chambre des notaires depuis moins de 5 ans: 285 $ + tx
Membre de la Chambre des notaires depuis 5 ans ou plus: 495 $ + tx

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PROGRAMME DE CETTE 11e ÉDITION


Président

Me Yves Papineau, Ad. E.,

  LJT avocats


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8:30 - 8:35

Mot de bienvenue du président

Me Yves Papineau, Ad. E.,
LJT avocats



8:35 - 8:45

Présentation de la journée

Me Yves Papineau, Ad. E.,
LJT avocats

Me Christine Gagnon, notaire

GB notaire


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8:45 - 9:45

Revue de la jurisprudence

Le droit de la copropriété étant en évolution constante, il est d’une importance toute particulière pour les praticiens de se tenir informés et à jour des jugements rendus à cet égard. Le conférencier en fera la revue et le commentaire afin de souligner les développements jurisprudentiels récents


Conférencier

Me Karl Michel

LJT Avocats


Titulaire d'un baccalauréat en administration des affaires de HEC Montréal et d’un baccalauréat en droit de l'Université de Montréal, Me Karl Michel pratique en droit de la copropriété divise et en droit immobilier depuis 2016. Il conseille et représente principalement les syndicats de copropriétaires et toute autre personne ayant des intérêts à faire valoir auprès de ceux-ci, aidant ses clients à valider la conformité juridique des décisions et des actions prises au quotidien. Il possède également une bonne expérience en vices de construction ainsi que dans des dossiers soulevant des questions relevant de la compétence de la Régie du logement. Il est un conférencier régulier auprès du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et lors des colloques « Développements récents en droit de la copropriété divise » organisés par le Barreau du Québec. Il contribue également à la mise à jour du Code de la copropriété divise.


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9:45 - 10:00

Pause


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10:00 - 11:00

La réglementation en copropriété

On vise, en copropriété, à assurer aux occupants de l’immeuble un milieu de vie paisible en adoptant une réglementation appropriée, et ce, sans restreindre plus que nécessaire les libertés individuelles des copropriétaires et des occupants. Or, le cadre juridique est très important et la rédaction de la réglementation demande des connaissances assez vastes, autant juridiques que pratiques. Les nouvelles dispositions législatives et les tendances jurisprudentielles doivent également être connues du rédacteur. Cette conférence propose un tour d’horizon de toutes les questions qui concernent cette réglementation. Tout d’abord, pour réglementer en copropriété divise, il faut connaître les principes qui gouvernent l’encadrement des droits des copropriétaires et des occupants de l’immeuble. C’est le sujet de la première partie de la conférence. On pourra ensuite voir, de façon pratique, comment doit s’exercer ce pouvoir d’encadrement par la réglementation qui évolue au fil du temps et comment on peut la faire respecter. Ces questions sont traitées dans la deuxième partie de la conférence.


Conférenciers

Me Christine Gagnon, not. E.

GB notaire

Docteure en droit et notaire émérite, Me Christine Gagnon exerce une pratique notariale spécialisée en copropriété divise au sein de l’étude Gagnon Bujold notaires. Cette pratique l’amène à rédiger et analyser des déclarations de copropriété au quotidien. Me Gagnon enseigne le droit de la copropriété à l’Université Laval. Elle a aussi enseigné à l’Université de Sherbrooke et à l’Université de Montréal où elle a été chercheure associée à la Chaire du notariat et professeure associée à la Faculté de droit. Elle donne aussi régulièrement des conférences, notamment à la Chambre des notaires du Québec et au Barreau du Québec. Auteure de plusieurs articles en droit des biens et en droit de la copropriété, Me Gagnon a publié le premier ouvrage québécois portant sur le sujet, La copropriété divise, dont une cinquième édition est parue en 2020. Elle a écrit avec Me Papineau le Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires qui en est à sa 3e édition (2021). Me Gagnon est membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (France). Elle a présidé le Groupe de travail sur la copropriété et co-présidé le Comité consultatif sur la copropriété dont les rapports sont à l’origine des changements récents apportés au Code civil en copropriété. Elle a reçu la Médaille du mérite du Conseil interprofessionnel du Québec en 2008 et la Médaille d’honneur de la Chambre des notaires du Québec en 2010.

 

 

Me Yves Papineau, Ad. E.,
LJT avocats

Me Yves Papineau est avocat émérite. Il pratique sa profession en droit de la copropriété, en recours hypothécaire, en litige et conseil au sein du cabinet LJT avocats. Il est également médiateur et arbitre accrédité auprès du Barreau du Québec et agit régulièrement comme président d’assemblées de  nombreux syndicats.


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11:00 - 12:00

L’étude du fonds de prévoyance


L’adoption du projet de loi 16, en janvier 2020, a changé les règles concernant le financement du fonds de prévoyance pour les copropriétés. Bien que nous soyons toujours dans l’attente du dépôt et de l’adoption des règlements, la Loi énonce les paramètres à rencontrer pour la préparation d’une étude du fonds de prévoyance et ajoute l’obligation de produire un carnet d’entretien. Ces paramètres impliquent que le calcul du fonds de prévoyance doit faire en sorte que les provisions soient suffisantes pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes. L’étude doit être réalisée par un professionnel membre de son Ordre et elle doit faire l’objet d’une révision tous les 5 ans.
De plus, les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude. Ce document devient donc l’élément déterminant visant à évaluer les sommes justes et raisonnables à verser au fonds de prévoyance. L’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien deviennent donc des instruments essentiels visant à assurer la pérennité du bien immobilier sous la garde d’une copropriété.
La présentation vise à déterminer les grands principes à mettre en oeuvre pour la préparation de ces documents et à énoncer les étapes et les activités à respecter pour préparer une étude du fonds de prévoyance et un carnet d’entretien conforme aux paramètres énoncés à la Loi.


Conférencier.

M. Réjean Touchette

technologue


Réjean Touchette; T.P., est un technologue professionnel spécialisé en architecture, en mécanique du bâtiment et en gestion immobilière. Il a acquis une expertise dans le domaine de la maintenance et de la conservation des biens immobiliers au travers d’une carrière de plus de 25 ans pour différents organismes fédéraux dont Travaux publics et Services gouvernementaux Canada et l’Agence spatiale canadienne. Dans le cadre de ses fonctions, il a préparé des plans de gestion des actifs comprenant des études du fonds de prévoyance pour plusieurs biens immobiliers. Pour les réalisations faites dans le cadre de son travail, il a reçu le Prix du Conseil des hauts fonctionnaires fédéraux du Québec et, à deux reprises, le Prix d’Excellence du sous-ministre des Travaux publics et Services gouvernementaux Canada.
Au terme de sa carrière à la fonction publique fédérale, il a cofondé la société Cossette &Touchette inc. qui est spécialisée dans la préparation d’études du fonds de prévoyance pour les copropriétés. Depuis 15 ans, il a préparé, avec ses associés, des études du fonds de prévoyance pour plus de mille copropriétés. Il a été vice-président de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, puis président du Conseil canadien des techniciens et technologues. Dans le cadre de son mandat, il a été témoin au comité permanent de la citoyenneté et de l’immigration de la Chambre des communes concernant l’encadrement des compétences des technologues des sciences appliquées acquises à l’étranger, a fait ratifier par les associations professionnelles des dix provinces canadiennes une entente sur la mobilité des techniciens et des technologues canadiens et a signé, à Hong Kong, une entente concernant l’établissement d’un registre international pour les technologues professionnels. En 2005, il a été nommé membre honoraire à vie de l’Applied Science Technologists and Technicians of British Columbia et il a reçu, en 2009, la médaille du Mérite du Conseil interprofessionnel du Québec. En novembre 2016, il devient membre du Conseil d’administration de la Garantie de construction résidentielle (GCR). Il est nommé, par la Régie du bâtiment du Québec, comme expert technique de ce conseil d’administration.  Depuis 2018, il enseigne à l’école des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal, afin de former des professionnels de l’industrie concernant la préparation d’étude du fonds de prévoyance.


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12:00 - 13:15

Dîner


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13:15 - 13:20

Présentation de l'après-midi

Me Yves Papineau, Ad. E.,
LJT avocats


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13:20 - 14:05

Le lot transitoire

Au fil du temps, les pratiques notariales dans le domaine de la copropriété ont imposé, à travers diverses expérimentations méthodologiques, le recours au concept de lot transitoire afin de permettre, dans le respect de la loi, un développement harmonieux des projets immobiliers, du plus simple au plus complexe. Outil inestimable pour le promoteur immobilier, le lot transitoire offre de la flexibilité, que ce soit pour faire évoluer un projet différemment de l’implantation prévue à l’origine ou pour permettre que les ventes des unités finalisées puissent survenir cependant que se poursuivent les travaux de construction dans une autre portion du  projet. Malgré la grande importance que ce concept occupe dans le droit de la copropriété et dans les usages, peu de choses ont été écrites sur le lot transitoire, la loi étant silencieuse à son sujet et les tribunaux n’ayant pas encore eu l’occasion d’en traiter, d’une manière ou d’une autre. Il paraît donc utile et nécessaire de procéder à une revue des pratiques, des usages et des enjeux liés à l’utilisation du lot transitoire dans l’établissement d’un projet immobilier développé en copropriété divise. Cette revue visera notamment, en recourant à la théorie générale du droit des obligations, à proposer une piste de solution quant à cette controverse très pointue liée au sort du lot de partie commune qui résulte du remplacement cadastral du lot transitoire


Conférencier

Me Emery Brunet

notaire


Me Brunet pratique exclusivement en copropriété depuis le début de sa carrière. Il amorce son parcours en 2010 chez De Grandpré Jolicoeur, avocats et notaires. C’est là qu’en compagnie de juristes de renom, il se familiarise avec tous les aspects du domaine. De la conversion de triplex jusqu’au développement par phases de projets immobiliers d’envergure, Me Brunet y a l’occasion d’être impliqué dans des dossiers toujours plus complexes. Fort de cette expérience, Me Brunet décide de se lancer en affaires à la fin de l’année 2020, dans la perspective d’offrir ses services spécialisés à des promoteurs immobiliers, à des syndicats de copropriété et à des notaires ou avocats qui font face à des difficultés liées à la copropriété.


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14:05 - 14:50

Quelle portée faut-il attribuer au nouvel article 1086.4 C.c.Q. ?

Le Code civil du Québec contient depuis son entrée en vigueur en 1994 nombre de recours visant à contrôler l’inhabilité des administrateurs ou les gestes et décisions des conseils d’administration des syndicats de copropriétaires. Plusieurs de ces recours n’ont été que rarement utilisés ou accordés, d’autant plus que les juges se sont généralement abstenus d’intervenir dans les affaires internes de ces personnes morales, tant que la légalité n’était pas en cause. Or, en adoptant le Projet de loi 16, le législateur a introduit au nouveau recours, à l’article 1086.4 C.c.Q., prévoyant que le tribunal peut, si les circonstances le justifient, remplacer le conseil  d’administration par un administrateur provisoire et déterminer les conditions et modalités de son administration. Comment ce nouveau recours s’insère-t-il parmi les recours déjà en place? Que vient-il ajouter au droit existant?  Qu’est-ce qui pourrait constituer une circonstance justifiant ce recours? C’est ce que nous allons tenter de déterminer.


Conférencier

Me Yves Jolicoeur Ad. E.
Therrien Couture Joli-Coeur


Avocat pionnier dans le domaine de la copropriété divise au Québec, Me Joli-Cœur est l’un des fondateurs du Regroupement des gestionnaires et des copropriétaires du Québec (RGCQ). Depuis la fondation de cet organisme en 1999, il agit comme secrétaire-général. Il en est aujourd'hui son président. Il a reçu, en 2009, la distinction honorifique Avocat émérite (Ad. E.) pour avoir été l’un des avocats ayant le plus contribué à la réflexion dans le domaine du droit de la copropriété au Québec. Me Joli-Coeur s’investit, depuis le début de sa carrière, dans des réalisations d’envergure telle que le site www.condolegal.com, outil de vulgarisation du droit de la copropriété auprès du grand public. Il est également l’auteur de nombreux articles et ouvrages juridiques en droit de la copropriété.


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14:50 - 15:05

Pause


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15:05 - 15:55

Défis de la médiation en copropriété divise


La médiation est perçue par les divers acteurs du milieu comme un mode bénéfique de résolution des différends en copropriété divise. En effet, vu la nature particulière des relations existant entre les parties et la proximité de leurs milieux de vie, la médiation offre des avantages uniques pouvant séduire les copropriétaires et les administrateurs du syndicat. Le recours à ce mode amiable et privé de règlement des différends pose toutefois plusieurs défis particuliers au contexte de copropriété. Ce sont certains d’entre eux qui font l’objet de cette conférence. En première partie nous aborderons la question de la représentation du syndicat de copropriété dans un processus de médiation. La seconde partie sera consacrée à l’enjeu du respect de la confidentialité de la médiation dans le contexte collectif de la copropriété.


Conférencier

Me Stéphanie Sherrer

notaire

Me Stéphanie Sherrer est notaire et médiatrice accréditée par l’Institut de médiation et d’arbitrage du Québec (IMAQ). Elle a complété son baccalauréat en droit et sa maitrise en droit notarial à l’Université de Sherbrooke et est récemment titulaire d’une maitrise en droit de l’Université de Montréal. Son mémoire intitulé La médiation en copropriété divise : enjeux, défis et perspectives a été réalisé sous la direction de Me Christine Gagnon, notaire émérite, et du Professeur Pierre-Claude Lafond et lui ont valu les félicitations unanimes du jury.


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15:55 - 16:25

Arpentage


Que ce soit au niveau de l’établissement d’une copropriété, de la modification de ses parties privatives et communes ou encore lors de la vente d’une unité, l’arpenteur-géomètre se trouve inévitablement impliqué. Dans ce cadre, il est primordial que le juriste instrumentant et ce dernier travaillent en synergie.
Dans les faits, la publication au registre foncier de la déclaration est la pierre angulaire de l’établissement d’une copropriété. Or, il importe que la représentation du morcellement soit en adéquation avec cette déclaration et le type de copropriété visée (indivise, divise horizontale, divise verticale, copropriété par phases, etc.), la nature de la copropriété souhaitée jouant un rôle déterminant quant au plan cadastral à produire.
Aussi, lors de la cession d’une unité, l’arpenteur-géomètre est souvent appelé à produire un certificat de localisation visant la représentation des droits et usages du propriétaire dans la copropriété. Suivant la nature de la transaction, trois types de certificats peuvent essentiellement être produits : sur la partie privative, sur la partie commune ou encore sur les deux simultanément. De ce fait, il importe de s’assurer que le document demandé corresponde bien aux besoins.
Par ailleurs, comme toute propriété, l’état des copropriétés évoluent au fil du temps. De ce fait, lorsque des discordances entre la réalité physique des lieux et la représentation du plan du cadastre du Québec sont soulevés, il peut s’avérer nécessaire de procéder à des corrections cadastrales afin de rétablir correctement les droits de propriété. L’arpenteur-géomètre pourra alors procéder aux opérations requises (morcellement, lots transitoires, nouvelle copropriété par un retour en indivision, etc.) suivant le type de correction souhaité, ce qui devra être discuté au préalable avec le juriste au dossier.
Enfin, cette présentation se veut un court résumé du rôle de l’arpenteur-géomètre dans la copropriété et ce, tant au niveau de leur établissement, de leur modification qu’au niveau de la production des certificats de localisation nécessaire aux transactions immobilières.


Conférencier

M. Martin Gascon

arpenteur géomètre


Martin Gascon est détenteur d’une maîtrise en génie aérospatial de l’École Polytechnique de Montréal, Bachelier en sciences appliquées (orientation sciences géomatiques) de l’Université de Laval et Maître de stage pour des étudiants candidats à la profession d’arpenteur-géomètre. Il pratique dans le domaine de la géodésie et de l’arpentage légal depuis 20 ans. Ses années d’expériences lui ont permis de développer une solide expertise dans ce domaine, sa double formation universitaire l’amenant à s’investir dans des projets multidisciplinaires d’envergure. Depuis 2008, il est président et administrateur principale de Gascon a.-g. inc, arpenteurs-géomètres. Il a réalisé divers mandats d’arpentage touchant entre autre les projets de la CSSDM, Ville de Montréal, Coopérative d’habitation, Société Immobilière du Canada etc. Depuis 2015, il est membre du comité de révision du plan cadastral auprès du  Ministère des Ressources naturelles et de la Faune, et agit à titre de président dudit comité depuis 2018. En 2019, il a été conférencier invité à l’atelier de Rabat sur le projet de copropriété de la Tour Mohammed VI afin d’y apporter son expertise au niveau de l’établissement de cette copropriété d’envergure.


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16:25

Mot de la fin