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Recours hypothécaires

La jurisprudence incontournable

Lise I. Beaudoin, avocate

Une compilation de la jurisprudence signifiante, incluant le texte intégral de l'inédite, rendue depuis 1994 dans le domaine des sûretés mobilières et immobilières s'avère certes un outil précieux pour quiconque est appelé à agir dans ce type de dossiers. Ajoutez à cela des commentaires d'un expert sur ces questions et vous avez l'essence du cours Sûretés IV intitulé Jurisprudence incontournable en matière de recours hypothécaires offert par le Service de la formation permanente du Barreau du Québec et animé par Me François Bousquet1. Les participants reçoivent un recueil de quelque 270 pages, à jour au 15 juillet 1998, comprenant un bref résumé d'une centaine de décisions ainsi que le texte intégral de tous les jugements non publiés qui y sont cités.

M<sup>e</sup> François Bousquet
Me François Bousquet

Le fait que les règles concernant l'exercice des recours hypothécaires aient été modifiées de façon substantielle lors de la réforme du Code civil confère indéniablement à ce recueil une valeur ajoutée. Toutefois, comme le rappelle si bien Me Bousquet, « avant de prendre position sur une question, il faut lire le texte intégral de chaque décision pour tenir compte des circonstances particulières de l'affaire dont le tribunal était saisi et surtout pour tenir compte des nuances qui peuvent paraître au jugement ».

Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire

Le préavis exigé par l'article 2757 C.c.Q. est une nécessité absolue, « une exigence impérative et nul n'en est dispensé » (2765225 Canada inc. c. 2687682 Canada inc., [1995] R.J.Q. 237). Par ailleurs, il tient lieu de l'avis exigé par l'article 244 de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité (Société en fiducie de la Banque Hong-Kong c. Développements sociaux du Sud-Ouest, [1996] R.D.I. 331).

Les termes employés dans l'article 2757 C.c.Q. ont une portée large, de sorte qu'ils suscitent beaucoup de débats sur la question de savoir à qui le préavis doit être donné. La jurisprudence confirme entre autres qu'il doit être donné à la caution pour lui permettre d'agir afin de corriger le défaut ou diminuer l'intensité de son obligation pendant qu'il est encore possible de le faire (Richard c. Roynat inc., C.S., 405-11-000513-984). Quant aux créanciers subséquents, non, le créancier hypothécaire n'a pas l'obligation de leur signifier un tel préavis (Caisse populaire de Sainte-Maria Goretti de Beloeil c. Orsali, C.S., 750-05-000356-948), mais ces créanciers peuvent intervenir au dossier si le jugement risque d'affecter leurs droits (3093-7486 Québec inc. c. Desmarais, C.S., 700-05-000409-957). Non plus n'a-t-il à être signifié à celui qui a inscrit une saisie avant jugement de l'immeuble visé (Compagnie d'assurance-vie Manufacturers c. Société immobilière Goyer inc., J.E. 97-512). En règle générale (hormis les cas de communauté de biens), les tribunaux estiment que le préavis n'a pas à être signifié au conjoint, à l'exception d'une instance particulière où les conjoints étaient en instance de divorce (Banque Toronto-Dominion c. Djenandji, C.S., 500-05-030846-974).

Délaissement, saisie mobilière et sauvegarde

C'est le montant de la créance réclamée, du solde de l'hypothèque, qui détermine le tribunal compétent pour entendre une requête en délaissement forcé (Stepner c. Popovick, [1996] R.J.Q. 1724). La créance doit bien sûr être liquide et exigible (Hydro P-1 inc. c. Armatures Bois-Franc inc., [1994] R.D.I. 466) et la requête ne peut être signifiée avant l'expiration du délai de 60 jours du préavis (Caisse populaire Desjardins de St-Dominique c. Moreau, [1995] R.J.Q. 1426). Toutefois, la signature de l'affidavit accompagnant la requête peut, elle, avoir été signée peu avant l'expiration du délai (Banque Royale du Canada c. 5-Mars & Frères inc., J.E. 97-562). Me Bousquet enchaîne avec la controverse jurisprudentielle en matière de délaissement volontaire unilatéral pour fins de prise en paiement et avec le délaissement anticipé (article 2767 C.c.Q.).

En matière mobilière, pour l'inventaire d'un commerce par exemple, lequel de l'article 733 ou 734 C.p.c. s'applique pour effectuer une saisie avant jugement? Les implications ne sont pas négligeables. Sous 733, il faut prouver le péril de la créance alors que sous 734, la saisie est automatique. Selon la jurisprudence, après l'expiration du délai prévu au préavis, ce ne sont pas les articles 2767 C.c.Q., 733 ou 735(2) C.p.c. qui s'appliquent, de sorte qu'aucune permission du juge n'est nécessaire (Banque Royale du Canada c. Ardoisières de Bedford ltée, J.E. 95-1346). Mais attention, cette règle ne vaut que dans les recours hypothécaires. Si le créancier opte pour le recours personnel, la saisie doit se faire selon les règles de l'article 733 C.p.c. (R.E.J.B. 98-8037, C.A.Q.).

Quant à l'ordonnance de sauvegarde prévue à l'article 765(5) C.p.c., Me Bousquet remarque que « bien qu'elle existe depuis 1994, les avocats semblent l'avoir découverte en 1998! ». Il s'agit d'un domaine d'actualité qui, semble-t-il, alimente la jurisprudence ces temps-ci. Cette disposition permet au juge de prononcer toute ordonnance pour sauvegarder la créance. Et le recueil en offre plusieurs exemples (débiteur enjoint de payer les taxes dues et à venir sur l'immeuble visé, obligation de déposer des loyers non contestés, ordonnance de payer 50 % des loyers dans le but de rétablir l'équilibre entre les parties, etc.).

Prise en paiement, vente et retrait d'autorisation

La prise en paiement éteint les recours contre le débiteur (Banque Toronto-Dominion c. Aubé, [1996] R.D.I. 414) et contre certains tiers, l'assureur par exemple suite à un feu de l'immeuble hypothéqué (Gerling Globale, compagnie d'assurances générales c. Services d'hypothèque Canada Vie ltée, [1997] R.J.Q. 2695 (C.A.)). Mais dans cette affaire, l'assureur a quand même été condamné à payer car le débiteur avait cédé au créancier tous ses droits contre l'assureur quelques instants avant de signer l'acte de dation en paiement. Vu ses divers effets, « il faut penser plus loin que son crayon quand on décide de faire une prise en paiement », d'insister Me Bousquet. Et le cours se poursuit sur les effets de la prise en paiement sur les autres hypothèques grevant le bien, sur l'hypothèque légale de la construction, sur la créance prioritaire de l'État sur les biens meubles et sur l'obligation du débiteur.

Au chapitre de la vente sous contrôle de justice, Me Bousquet examine la jurisprudence relative aux conditions d'exercice du recours et aux règles particulières concernant la mise à prix.

Et enfin, mentionne-t-il, lorsque le créancier veut exécuter sa sûreté hypothécaire sur un immeuble à logements, il n'a qu'à retirer l'autorisation qu'il avait accordée de percevoir les loyers et les percevoir à la place du débiteur. Il n'est pas obligé de recourir à la prise de possession à des fins d'administration (Investissement Lambert-Closse ltée c. Gentra Canada Investments inc., [1995] R.J.Q. 2607). Pas plus qu'il ne devient le locateur de l'immeuble au sens de la Loi sur la régie du logement (Banque nationale de Paris (Canada) c. Cour du Québec, J.E. 95-1505).

Cette session de formation fait suite au cours Sûretés III intitulé Comment choisir un recours hypothécaire et rédiger les procédures nécessaires pour l'exercer avec succès dispensé quelques mois auparavant.