Les assureurs de titres deviennent des entités déclarantes aux fins de la lutte contre le blanchiment d’argent

Le Règlement modifiant certains règlements pris en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, entré en vigueur le 1^eroctobre dernier, établit des exigences réglementaires pour les assureurs de titres, incluant les déclarations au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE).

En vertu de la Loi, les assureurs de titres sont tenus, à titre d’entités déclarantes, notamment de  :

• mettre en place un programme de conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent;
• satisfaire aux exigences en matière de vérification d’identité et de tenue de documents; et
• présenter les déclarations requises au CANAFE, y compris les déclarations d’opérations douteuses et les déclarations de biens appartenant à un groupe terroriste.

En ce qui a trait à l’identité du client ou de la cliente, les assureurs de titre doivent consigner  :

• le nom, l’adresse et la date de naissance de l’acheteur;
• la description officielle et l’adresse du bien;
• la date de clôture;
• le prix de vente;
• le montant de l’hypothèque et le nom du prêteur;
• le nom du vendeur; et
• les renseignements sur le titre obtenus du registre foncier. 

Pour répondre aux exigences réglementaires qui leur sont imposées, ils peuvent faire appel à un mandataire, qui peut être un avocat ou une avocate, pour vérifier l’identité d’un client. 

Obligations des avocats et des avocates

Les assureurs de titres offrent des polices d’assurance qui protègent les propriétaires d’immeubles résidentiels ou commerciaux ou leurs prêteurs contre les pertes liées à un problème relatif au titre de propriété. Bien que l’assurance de titres ne soit pas obligatoire, de nombreux prêteurs exigent son achat dans le cadre d’une convention hypothécaire et, par conséquent, les assureurs de titres participent à la plupart des transactions immobilières résidentielles au Québec.

Dans le cadre du modèle de pratique actuel, de nombreux renseignements recueillis au sujet de l’acheteur dans le but d’obtenir une police d’assurance de titres sont fournis par l’avocat ou l’avocate de l’acheteur. 

S’ils envisagent d’agir à titre de mandataire d’un assureur de titres, les membres du Barreau du Québec doivent s’assurer de respecter leurs obligations professionnelles pour permettre à l’assureur de titres d’obtenir les renseignements qu’il sera tenu de déclarer au CANAFE. 

Obtenir le consentement du client

Un avocat ou une avocate doit avoir le consentement de son client ou sa cliente avant de communiquer des renseignements confidentiels à un assureur de titres ou d’accepter d’être le mandataire de l’assureur de titres. Avant d’obtenir ce consentement, l’avocat ou l’avocate doit bien informer le client ou la cliente sur tous les aspects ayant une incidence sur sa décision, notamment  : 

1. les renseignements précis et les registres de vérification pouvant être communiqués à l’assureur de titres;
2. le fait que les renseignements communiqués seront utilisés par l’assureur de titres pour satisfaire aux exigences à titre d’entité déclarante en vertu de la Loi;
3. le fait qu’à titre d’entité déclarante, l’assureur de titres doit présenter des rapports au CANAFE qui incluent les déclarations d’opérations douteuses, et que les renseignements communiqués au sujet du client ou de la cliente pourraient être déclarés au CANAFE par l’assureur de titres dans le cadre de ces rapports;
4. le fait que le CANAFE communique des renseignements reçus des entités déclarantes aux organismes d’application de la Loi, tel qu’il le juge opportun;
5. les honoraires reçus en agissant en tant que mandataire de l’assureur de titres. 

Le membre du Barreau doit déterminer si le secret professionnel s’applique ou pourrait s’appliquer aux registres et aux renseignements avant de communiquer des renseignements à un assureur de titres.